核心觀點：
2022 年22 城首輪集中供地正在逐步推進(jìn)，預(yù)計將延續(xù)2021 年第三批集中供地的成交特點，即：民營企業(yè)參與度低，央企和地方國企參與程度高。國央企充分發(fā)揮拿地優(yōu)勢，并且我們還不乏看到央企與地方城投公司合作拿地的境況，以最少的資金撬動更多的資源。在資金端政策放松預(yù)期較弱的情況下，這樣的趨勢預(yù)計不斷持續(xù)，國央企托底市場，但與民營企業(yè)不同的是，地方國企對資金周轉(zhuǎn)的訴求較弱，因此2021年成交地塊開工成為影響2022 年住宅供應(yīng)的主要變量。
一、行業(yè)內(nèi)部迎來結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)機(jī)
未來房地產(chǎn)行業(yè)的市場表現(xiàn)將與國央企和中小企業(yè)直接掛鉤，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，拿地后盡快開工獲取現(xiàn)金回款是普遍做法，但是對以城投為主的地方國企來說，其主營業(yè)務(wù)并非是地產(chǎn)開發(fā)，開工積極性相應(yīng)的要弱一些，而且大量中型房企問題頻發(fā)帶來的開工力度下降，最終將會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)，我們需要接受商品房銷售規(guī)模的下降。比較樂觀的是，雖然行業(yè)總量下行，但是行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)機(jī)，國央企可借助資金和居民的信任實現(xiàn)快速的開發(fā)銷售，實現(xiàn)市場占位的提升。
二、地方國企拿地的原因：三托一轉(zhuǎn)
在我們評判地方國企的時候，必須要關(guān)注到“國企”兩個字，其擔(dān)負(fù)了地方政府的屬性在里面，大地熊(688077)2021年年報點評：量價齊升業(yè)績高增 三大基地齊頭并進(jìn)大地熊(688077)2021年年報點評：量價齊升業(yè)績高增 三大基地齊頭并進(jìn)需要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任。因此，在我們考慮地方國企托底的時候，需要想明白地方國企托的是什么底，然后在其基礎(chǔ)上展望未來。在我們看來，地方國企的托底，一是托地價的底，二是托市場的底，三是托地方財政的底以及第四是企業(yè)轉(zhuǎn)型的需要。
三、城投公司是未來市場的主要變量
以城投為主的地方國企面臨著尷尬的局面，對于地產(chǎn)開發(fā)為主的國企來說，擁有政府的背信能夠?qū)崿F(xiàn)快速的開工， 即使當(dāng)前住房市場需求不振，也能為公司帶來相應(yīng)的資金回籠。對于城投公司來說，若開工意愿不強(qiáng)，土地將長期留存在手中，并不能產(chǎn)生額外收益，相反要承擔(dān)成本支出。對此我們認(rèn)為，城投公司完全可借助自身拿地優(yōu)勢與房企間展開合作，實現(xiàn)收益共享，短期雖面臨困難，但長期發(fā)展空間充足。民營企業(yè)與地方國企之間的合作當(dāng)然存在難度，尤其是第一步的探索合作，甚至最終也難以保障企業(yè)盈利，但這會是民營企業(yè)活下去的一種方式，可以從自身最熟悉的片區(qū)或城市開始，做最擅長的產(chǎn)品，一步步與地方國企構(gòu)建合作機(jī)會。