財務狀況：
營收增速擴大，行業(yè)仍處于快速發(fā)展階段
平均毛利率25.7%，同比小幅提升
銷管費率持續(xù)下行，費用管控見成效
凈利潤高增，三家物企利潤翻倍
貨幣資金充沛，收并購市場迎來發(fā)展
應收款大幅增長，各家物企積極抓回款
經營情況：
主流物企在管面積增幅顯著擴大
合約面積/在管面積1.7倍，短期增長有保障
來自關聯(lián)方在管面積占比降低，獨立第三方拓展增強
部分物企通過收并購實現(xiàn)規(guī)模跨越式增長
住宅物管競爭依然激烈，部分物企加大非住宅布局
基礎物管、非業(yè)主增值收入占比下降，社區(qū)增值提升
單位能效差異較大，帶商寫的物企偏高
估值分析
估值分化大，博遷新材(605376)年報點評報告：發(fā)展引擎已蓄力 靜待原料拐點與新產業(yè)東風博遷新材(605376)年報點評報告：發(fā)展引擎已蓄力 靜待原料拐點與新產業(yè)東風國央企背景物企更易享受高估值
調整后PE水平19倍，調整前16.3倍
市值與管理規(guī)模的匹配度差異較大
物企市值普遍低于關聯(lián)房企市值
投資建議：維持物業(yè)管理板塊“增持”評級。
2021年物管公司在管面積、營業(yè)收入和歸母凈利潤均延續(xù)高速增長，行業(yè)整合加劇分化繼續(xù)。我們認為之前物業(yè)板塊的制約因素主要體現(xiàn)在三個方面：（1）業(yè)績指引下調；（2）銷售尚未回暖可能影響新增管理面積的市場空間；（3）民企物企關聯(lián)企業(yè)的不確定性。當前第一個制約因素已經隨著年報公告逐步解除，第二個制約因素中銷售雖未回暖但疫情若消退會逐漸企穩(wěn)，第三個制約因素中關聯(lián)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展會在今年下半年逐步明晰。幾個制約因素逐步消化后，疊加當前疫情對經濟的影響，市場還是會關注到物管這個現(xiàn)金流穩(wěn)健、負債率低、中高速增長、估值合理的板塊。我們維持物業(yè)管理行業(yè)“增持”評級，建議關注：關聯(lián)房企為國央企的華潤萬象生活、綠城服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)；關聯(lián)房企為民企的碧桂園服務、金科服務。
風險提示：
(1)在管面積擴張不及預期；物管公司物業(yè)管理業(yè)務和社區(qū)增值服務的拓展都要以在管面積為基礎，如果在管面積擴張不及預期將影響收入增長；
(2)人工成本上升：人工成本構成物管公司成本的主要組成部分，若人員薪酬不斷上漲將導致成本上市，影響公司毛利率水平；
(3)收并購項目整合不及預期：2021年收并購市場火熱展開，但若投后管理不到位將導致雙方整合效果不佳，影響長期可持續(xù)發(fā)展。