龍湖集團創(chuàng)始人、實控人吳亞軍
(資料圖片)
和我們此前看到的版本不一樣，這一次也遭遇股債雙殺的龍湖集團，閃電收復(fù)失地，股價迅速實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。
截至11月7日午后收盤，龍湖集團(00960.HK)股價已反超跳水前一日10月28日的收盤價。
這背后，有龍湖大股東及集團自身在股市和債市的積極出手，也有國際評級機構(gòu)的支持，向資本市場傳遞了信心。
作為穩(wěn)健型民營房企的一面旗幟，龍湖用應(yīng)對突發(fā)危機的能力，也向我們展示了什么樣的房企才算是真正的行業(yè)“優(yōu)等生”。
01
閃電收復(fù)“失地”
增持700萬股！
買入2800萬美元優(yōu)先票據(jù)！
提前償還85.5億港元銀團貸！
在10月28日晚（周五）吳亞軍宣布辭任引發(fā)股價和債券價格跳水后，上周連續(xù)5個交易日，龍湖集團及大股東在公開市場連續(xù)增持公司股票、買入美債，并提前償還未到期銀團貸，給資本市場注入了強大信心。
截至今天（11月7日）午后收盤，龍湖集團股價報收13.42港元，已超過了10月28日的收盤價13.12港元，快速實現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)。
無論是大股東力挺，還是龍湖集團提前還貸，都向外界傳遞了其充足的流動性。在紅姐的地產(chǎn)銳觀察投融資群里，也有業(yè)內(nèi)民企同行不禁為龍湖豎起了大拇指。
國際評級機構(gòu)對龍湖的表現(xiàn)也給予了肯定。11月4日，標(biāo)普發(fā)布評級報告，確認龍湖集團的投資級評級。
標(biāo)普認為，龍湖不受限制現(xiàn)金(不含監(jiān)管賬戶現(xiàn)金)依然很高，截至今年6月末有約670億元，完全能夠覆蓋215億元的短債，并且還有無質(zhì)押投資性房地產(chǎn)有可能提供額外的資金。
11 月 1 日，穆迪也發(fā)布報告確認了龍湖集團 "Baa2" 評級，認為龍湖經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財務(wù)狀況和充足的流動性，能為其提供應(yīng)對短期波動的緩沖。
摩根大通則認為，龍湖仍未表現(xiàn)出任何壓力信號，仍在持續(xù)買地，如果房地產(chǎn)行業(yè)流動性擔(dān)憂緩解，龍湖未來或強勁反彈。
債市方面，11月7日，龍湖集團2027年4月到期、3.375%債券每1美元漲3.1美分，創(chuàng)下8月22日以來的最大漲幅。目前看，經(jīng)歷了股債雙殺的龍湖，股市和境外債均已企穩(wěn)。
龍湖集團新任董事長陳序平
02
龍湖憑借什么
“我們相信，每一次的危機或挑戰(zhàn)都是長期主義者的試金石。”這句話是今年8月26日龍湖中期業(yè)績會上吳亞軍所說。
在紅姐看來，龍湖迅速走出這次董事長交接班危機事件，也體現(xiàn)了其作為民營房企“優(yōu)等生”所具備的本色。
其一，財務(wù)自律。
在10月30日傍晚的投資者會議上，龍湖集團CFO趙軼表示，截至今年上半年末，龍湖現(xiàn)金短債比為4.07，平均賬期為6.28年，平均融資成本3.99%，與央企中海、金茂、華潤媲美。
龍湖一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，占比少，并正在安排提前償還，預(yù)計明年到期債務(wù)只剩約200億元，且明年上半年到期債務(wù)幾乎為零。
優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)背后，是高度的財務(wù)自律。這一點紅姐也有體會。
2018年時，紅姐還在某研究院工作，有很多信托機構(gòu)會員，工作內(nèi)容之一是舉辦研討會，幫助房企和信托等資方機構(gòu)進行融資對接。
在當(dāng)年4月在一次媒體會上，紅姐與彼時龍湖參會的高層進行了交流，對方表示“龍湖從來不和信托合作”。
不知道地產(chǎn)融資驟然收緊的這兩年，龍湖是否有項目進行了信托融資，但彼時與龍湖高管的交流給紅姐留下了深刻的印象，側(cè)面也說明龍湖不依賴信托類、非標(biāo)等受調(diào)控影響較大的融資渠道。
其二，早有預(yù)案。
在10月28日公告吳亞軍隱退、陳序平接班后，盡管10月30日晚龍湖召開了投資者會議安撫市場情緒，但轉(zhuǎn)過周末到周一，龍湖股債仍集體跳水，業(yè)內(nèi)也紛紛為龍湖捏了一把汗。
但顯然龍湖應(yīng)對危機早有預(yù)案。
接下來的幾天，龍湖集團控股股東Charm Talent（由吳亞軍家族信托控股）接連在股市和債市出手，落地了吳亞軍10月30日晚在投資者會上“我仍然是龍湖最大股東，跟你們?nèi)匀皇亲谝粭l板凳上”的表態(tài)。
龍湖集團也用提前償還銀團貸和跟隨大股東買入公司美元債的方式，展現(xiàn)了現(xiàn)金流實力，并及時收獲到國際評級機構(gòu)的一致認可。
與此同時，龍湖集團也在進行人事調(diào)整。11月4日龍湖公告，浙江公司總經(jīng)理張旭忠被任命為集團地產(chǎn)航道總經(jīng)理。
張旭忠曾任職于中建一局、中海地產(chǎn)，2014年加入龍湖擔(dān)任杭州龍湖總，已深耕浙江9年。
據(jù)龍湖半年報，杭州今年上半年的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營業(yè)額超越重慶公司，位列龍湖集團第一。
另據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年1-10月龍湖銷售業(yè)績位居杭州前6。
張旭忠接替陳序平出任集團地產(chǎn)航道總，應(yīng)該也是早有安排，有利于接班董事長的陳序平更有精力統(tǒng)領(lǐng)龍湖集團六大航道，也利于提升龍湖的地產(chǎn)銷售。
龍湖集團新任地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠
03
行業(yè)仍需“信心”
盡管龍湖股市和美元債已現(xiàn)企穩(wěn)趨勢，但境內(nèi)債仍有下跌。11月7日債市收盤，多只地產(chǎn)債出現(xiàn)下跌，含“16龍湖02”。
目前，包括“示范生”旭輝在內(nèi)，大部分民營房企都已經(jīng)進了ICU，龍湖被視為民營房企的最后防線，其后面的走勢，不僅關(guān)乎龍湖自己，也關(guān)乎整個行業(yè)。
很多人認為，作為地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的房企之一，龍湖此交接班事件，是行業(yè)歷史長河中的一個標(biāo)志性事件，也是一個時代的見證。
業(yè)內(nèi)相信，龍湖會否如其管理層所言“一定會熬過寒冬”，但是市場大環(huán)境不好，個體也很難獨善其身。
11月6日信達證券發(fā)表的一篇研報表示，房企10月銷售復(fù)蘇節(jié)奏再度放緩，與多地散點式爆發(fā)疫情及房地產(chǎn)市場熱度自然向下有關(guān)。
信達證券認為，樓市需求不振主要源自于購房者對收入、市場本身及房價的悲觀預(yù)期，預(yù)期修復(fù)需要更大的放松政策帶動。
但無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)要想真正走出困境，仍需較長一段時間。