時(shí)隔兩年，北京再度對(duì)商品房銷售措施進(jìn)行優(yōu)化。8月19日，市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》，提出商品房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，但同一施工證范圍內(nèi)樓棟后期申報(bào)預(yù)售價(jià)格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報(bào)預(yù)售價(jià)格。
允許按棟申請(qǐng)預(yù)售證
2021年起，北京開始推行集中分批次供地。隨著一個(gè)個(gè)集中供地項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，購房人對(duì)商品房項(xiàng)目的關(guān)注度也在提高。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，僅2022年上半年，上市的新建商品房項(xiàng)目就達(dá)到4.1萬套。
“我們收到部分企業(yè)和群眾反映，現(xiàn)有措施對(duì)商品房項(xiàng)目銷售規(guī)模管理有失靈活，項(xiàng)目預(yù)售許可到期后，需要較長時(shí)間方可辦理現(xiàn)房銷售備案。這從道理上說不通，不僅影響了企業(yè)的正常銷售，也影響了群眾的購房體驗(yàn)。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人談到，為及時(shí)回應(yīng)群眾訴求，研究和出臺(tái)了進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境的相關(guān)措施。
此次《通知》的一大亮點(diǎn)，是對(duì)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)給予適度“松綁”。文件規(guī)定，商品房項(xiàng)目可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請(qǐng)，并按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。同時(shí)，地下可售倉儲(chǔ)、車位等仍可單獨(dú)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。
實(shí)際上，2020年4月，北京已對(duì)商品房預(yù)售許可辦理事項(xiàng)進(jìn)行過一次優(yōu)化，從過去的一個(gè)施工證對(duì)應(yīng)一張預(yù)售證，調(diào)整為一個(gè)施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的可售住宅部分，可辦理兩次預(yù)售許可。2020年5月至今，已有78個(gè)商品房項(xiàng)目按此規(guī)定辦理了預(yù)售許可。
“從一次變兩次，再從兩次變成多次，預(yù)售規(guī)模管理措施的適時(shí)調(diào)整，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)節(jié)奏，也有利于市場(chǎng)維持在一個(gè)適宜的活躍度。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授分析。
允許按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可后，開發(fā)商會(huì)不會(huì)借機(jī)分批漲價(jià)，一棟比一棟賣得貴?《通知》也明確，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已承諾商品住房銷售價(jià)格的，申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價(jià)格填報(bào)“一房一價(jià)”;未承諾價(jià)格的，同一施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的樓棟，后期申報(bào)預(yù)售價(jià)格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報(bào)預(yù)售價(jià)格。
開發(fā)商可為預(yù)售證申請(qǐng)延期
商品房預(yù)售和現(xiàn)售的銜接問題，也是購房人比較關(guān)心的另一個(gè)問題。按照規(guī)定，項(xiàng)目預(yù)售證到期后，開發(fā)商如果想繼續(xù)銷售，就需要取得不動(dòng)產(chǎn)首次登記，即人們所熟悉的大產(chǎn)權(quán)證，再去申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案。在此期間，購房人即便想買房，也無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。預(yù)售和現(xiàn)售之間的“空窗期”，偶爾開發(fā)商就會(huì)忍不住“鉆空子”偷著賣。
此次優(yōu)化的另一項(xiàng)措施，就是明確開發(fā)商可為預(yù)售許可申請(qǐng)延期?！锻ㄖ芬?guī)定，商品房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月。
需要注意的是，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可延期時(shí)，如項(xiàng)目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請(qǐng)及確保項(xiàng)目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)。
幾種情況可再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷售
針對(duì)現(xiàn)房銷售備案，《通知》也提出，商品房項(xiàng)目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)?，F(xiàn)房銷售備案原則上由項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門辦理，遇由重大復(fù)雜等特殊情形的，也可向市住建委申請(qǐng)辦理。
8月初，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》發(fā)布，其中明確北京將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表態(tài)，此次僅僅是針對(duì)商品住房銷售管理措施的具體優(yōu)化，而非對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。北京市將堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市調(diào)控主體責(zé)任，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，下足功夫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。( 記者 鹿楊)