8月1日晚，碧桂園服務(wù)披露2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，盡管盈利告急，但配合大手筆的股份回購(gòu)計(jì)劃，該股次日依然逆市大漲17.98%。
數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)上半年收入約206.5億元-208.5億元，較去年同期的200.55億元有所增長(zhǎng)。但增收不增利，歸屬股東凈利潤(rùn)介乎23.18億-25.76億元，核心凈利潤(rùn)介乎26.02億-28.91億元。
該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的預(yù)估區(qū)間上限25.76億元、28.91億元，正是去年同期錄得的實(shí)際收益數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，今年上半年的歸母凈利潤(rùn)以及核心凈利潤(rùn)，將不會(huì)高于去年同期，這是利潤(rùn)下降的委婉說(shuō)法。
(資料圖)
不確定的利好：大額減值未出現(xiàn)
但無(wú)論如何，碧桂園服務(wù)的表現(xiàn)依然大大優(yōu)于其母公司碧桂園集團(tuán)。
對(duì)于目前的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)而言，經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的行業(yè)下行，“資產(chǎn)減值”已成為企業(yè)利潤(rùn)下滑的重要?dú)⑹?，比如之前補(bǔ)發(fā)財(cái)報(bào)的恒大，資產(chǎn)減值貢獻(xiàn)了超過(guò)4000億元的虧損，就連央企華僑城，也因?yàn)橘Y產(chǎn)減值而由盈轉(zhuǎn)為虧。
所幸碧桂園服務(wù)在這方面并未出現(xiàn)異常，2023上半年業(yè)績(jī)預(yù)告中并未列明相關(guān)數(shù)據(jù)，但解釋了利潤(rùn)下降的原因只是“非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的收入及毛利率下降等因素導(dǎo)致”。而2022年全年，資產(chǎn)減值則為6.79億元，較2021年擴(kuò)增了約3倍。
換言之，在本次業(yè)績(jī)預(yù)告中，投資者可以暫時(shí)松一口氣，此前碧桂園服務(wù)資產(chǎn)減值加劇的趨勢(shì)似乎并未進(jìn)一步惡化。
不過(guò)，睿思認(rèn)為，仍需警惕公司在年底集中計(jì)提損失的可能性，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)根本性的向好信號(hào)。
現(xiàn)金為王的多重考慮
過(guò)去幾年，物業(yè)服務(wù)管理概念股被資本市場(chǎng)賦予高估值的很大一部分原因，是因?yàn)樗鼈儞碛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流，是名副其實(shí)的現(xiàn)金奶牛。
可以說(shuō)，現(xiàn)金流是物管企業(yè)安身立命的本錢(qián)。在這份業(yè)績(jī)預(yù)告中，碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金儲(chǔ)備為126億元，較2022年末增長(zhǎng)約13億元。
睿思認(rèn)為，一方面碧桂園服務(wù)是近年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張最積極的企業(yè)，充裕的現(xiàn)金可以確保在目標(biāo)出現(xiàn)時(shí)能有足夠的籌碼。
另一方面，管理層或許意識(shí)到了“劣質(zhì)收購(gòu)”的弊端，對(duì)現(xiàn)金并購(gòu)更加審慎。
“劣質(zhì)收購(gòu)”可謂碧桂園服務(wù)擴(kuò)張過(guò)程中買(mǎi)來(lái)的教訓(xùn)。
三個(gè)月前，碧桂園服務(wù)管理層曾表示，已決定主動(dòng)退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)的幾家物業(yè)管理附屬公司及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)樵摰裙镜睦麧?rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。
此次半年盈利下滑，就和部分收購(gòu)的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)不善有關(guān)，新購(gòu)項(xiàng)目在負(fù)債、成本等方面的問(wèn)題拉低了碧桂園服務(wù)平均水平。
是否該切割地產(chǎn)？
近日，楊惠妍向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)捐贈(zèng)約6.75億股碧桂園服務(wù)股權(quán)的事件備受關(guān)注。有投資人擔(dān)心是否存在轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的可能以及國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)的資質(zhì)問(wèn)題。
睿思認(rèn)為，上述頗為誅心的爭(zhēng)議尚無(wú)定論，而且碧桂園在慈善方面多年的付出有目共睹，大可不必用最大的惡意去揣測(cè)。
不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，楊惠妍寧將彼時(shí)價(jià)值約64億港元的股份捐作慈善，也不用來(lái)救濟(jì)一下碧桂園集團(tuán)，是否不近人情。
2022年末，楊惠妍還就曾通過(guò)出售碧桂園服務(wù)股權(quán)套現(xiàn)約50.55億港元，將這筆資金以免息無(wú)抵押的方式借給碧桂園使用。
事實(shí)上，隨著近期多個(gè)房企被曝與下屬物管公司之間存在資金挪用情況，投資者對(duì)物管公司與母公司之間的關(guān)聯(lián)交易可謂聞之色變。
在這種情況下，碧桂園服務(wù)能夠避嫌，倒是讓不少投資者反而安心。
不過(guò)，物管公司的在管面積、簽約面積等關(guān)鍵核心指標(biāo)的擴(kuò)張，又很大程度受益于母公司的輸送。
而近兩年很多房企的項(xiàng)目交付都出現(xiàn)較大問(wèn)題，延期交付以及部分項(xiàng)目存在交付的不確定性，自然讓物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)金流從穩(wěn)定變?yōu)椤安环€(wěn)定”，甚至之前已經(jīng)簽了合同的項(xiàng)目，未來(lái)能否正常收入物業(yè)服務(wù)費(fèi)都難以確定。
這讓很多物業(yè)上市公司的合同收益預(yù)期大打折扣，未來(lái)成長(zhǎng)性也相比以前大為減弱，這也是上市物業(yè)公司估值下跌的原因之一。
碧桂園服務(wù)近年在第三方項(xiàng)目以及三供一業(yè)的拓展方面進(jìn)展不錯(cuò)，一定程度上淡化了與母公司的關(guān)聯(lián)。
今后如何在“更好獲得母公司支持”和“減少母公司經(jīng)營(yíng)滑坡影響”之間取得平衡，是碧桂園服務(wù)能否扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)的關(guān)鍵，也將是一種抉擇。