2023年一季度，光明地產(chǎn)營收下滑，扣非凈利潤雖比去年有好轉(zhuǎn)，但仍未轉(zhuǎn)正
《投資時報》研究員??羅藝
(資料圖)
5月26日有消息稱，光明地產(chǎn)原黨委書記、董事長沈宏澤涉嫌嚴重違紀違法，目前正接受光明食品（集團）有限公司紀委紀律審查和上海市徐匯區(qū)監(jiān)察委員會監(jiān)察調(diào)查。
此前不久，光明地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱因個人原因，沈宏澤請求辭去公司董事、董事長、董事會戰(zhàn)略委員會主任委員的職務(wù)。
另據(jù)上海市徐匯區(qū)紀委監(jiān)委消息，光明地產(chǎn)原董事長張智剛涉嫌嚴重違法，目前正接受上海市徐匯區(qū)監(jiān)察委員會監(jiān)察調(diào)查。公開信息顯示，張智剛因達到法定退休年齡，已于2016年12月26日辭去光明地產(chǎn)董事長職務(wù)。
對于前述事項，光明地產(chǎn)相關(guān)負責人向《投資時報》研究員時表示，公司已于5月27日公開披露補選董事的公告，并已經(jīng)公司第九屆董事會第六次會議審議通過。公司目前各項生產(chǎn)經(jīng)營情況正常穩(wěn)定，未受到影響。
公司建立了較為完善的法人治理結(jié)構(gòu)和規(guī)范的制度體系，按照上市公司治理要求規(guī)范運作，公司現(xiàn)任董監(jiān)高人員正常履職，董事會正常運作，上述事項不會對企業(yè)日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)決策等產(chǎn)生重大不利影響。
從業(yè)績方面來看，近年光明地產(chǎn)表現(xiàn)難言優(yōu)異。自2018年起，公司凈利潤已經(jīng)歷五連降。2023年一季度，公司營收下滑，扣非凈利潤雖比去年有好轉(zhuǎn)，但仍未轉(zhuǎn)正，同時，公司一季度簽約面積和簽約金額均出現(xiàn)同比下滑。
對于今年的經(jīng)營計劃，光明地產(chǎn)方面向《投資時報》研究員表示，2023年，公司以優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存、控風險為重點，在投融資整體平衡的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)金流管理為核心，合理拓展項目儲備，堅持穩(wěn)健經(jīng)營。
兩任原董事長被調(diào)查
公開信息顯示，2015年，光明集團旗下上市平臺海博股份，與集團旗下的農(nóng)工商房地產(chǎn)集團、農(nóng)房置業(yè)進行重組，形成了新的地產(chǎn)平臺——光明地產(chǎn)。目前，光明食品集團持有光明地產(chǎn)35.22%股權(quán)。
2015年光明地產(chǎn)重組完成后，沈宏澤一直在光明地產(chǎn)董事會擔任重要職務(wù)。2016年，沈宏澤開始擔任光明地產(chǎn)董事長兼總裁。2020年，沈宏澤不再擔任光明地產(chǎn)總裁，但仍擔任董事長和黨委書記職務(wù)。信息顯示，沈宏澤的董事長任期原本要到2025年10月25日。
而2016年，沈宏澤正是從張智剛手中接過光明地產(chǎn)董事長一職。根據(jù)公開信息，張智剛在重組后的光明地產(chǎn)任董事長期限較短，任職期為2015月8月21日至2016年12月28日。
光明地產(chǎn)2016年12月26日的一則公告顯示，因達到法定退休年齡，張智剛請辭光明地產(chǎn)董事長一職。根據(jù)當時公告，張智剛曾任上海農(nóng)工商房地產(chǎn)總裁助理、總裁、董事長等職。
資料顯示，2014年6月，海博股份發(fā)布重組方案，計劃置出出租車以及不銹鋼器皿業(yè)務(wù)，保留第三方冷鏈物流業(yè)務(wù)，同時，注入光明集團旗下估值達80.29億元的農(nóng)工商房地產(chǎn)資產(chǎn)，重組于2015年7月完成，并于2015年11月12日正式更名為“光明地產(chǎn)”，證券代碼不變。
根據(jù)當時信息，截至2015年末，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在江浙滬地區(qū)，開發(fā)項目超過一半聚集于三四線城市，其中不少項目是2013年—2014土地擴充而得。
2011至2013年，農(nóng)工商房地產(chǎn)營業(yè)收入分別為44.64億元、62.4億元、110億元，歸母公司凈利潤分別為5.02億元、4.8億元和3.39億元，呈現(xiàn)增收不增利的局面。2015年，首年更名為光明地產(chǎn)后，公司實現(xiàn)營收123.87億元，歸母凈利潤5.10億元。
凈利潤5年連降
此后的2016年和2017年，該公司因重組重現(xiàn)曙光，兩年歸母凈利潤分別實現(xiàn)98.15%和92.55%的同比增長，至10.11億元和19.46億元，達到歷年凈利潤最高。
但從2018年開始，光明地產(chǎn)進入下行通道，當年公司營收和凈利潤分別減少1.53%和27.17%，為204.94億元和14.18億元。值得一提的是，當年的凈利潤當中，有超過30%、即4.5億元為此前與母公司及旗下子公司的關(guān)聯(lián)交易所得。如無上述業(yè)績貢獻，當年公司的凈利潤下滑會更為明顯。同年，公司逆勢在二三線城市擴儲，當年新增土地儲備面積144.52萬平方米，同比增53.34%。
但土儲擴張并未阻止公司的下行趨勢，疊加地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整和疫情影響，2019年—2021年，光明地產(chǎn)凈利潤出現(xiàn)大幅下滑。2019年，公司凈利潤在2018年的基礎(chǔ)上下滑幅度超6成，下滑至5.18億元。2010年，公司凈利潤繼續(xù)同比大幅下滑至1.07億元。
2021和2022年，光明地產(chǎn)凈利潤降至億元以下，分別實現(xiàn)凈利潤0.7億元和0.51億元。但如果從扣非凈利潤來看，公司則2020年和2021年均為虧損，分別為-5.86億元和-2.95億元。年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，公司非流動資產(chǎn)處置損益2.17億元，綜合非經(jīng)常性損益項目金額為3.65億元。2022年，光明地產(chǎn)則有近2000萬元的政府補貼。
2023年一季度，光明地產(chǎn)的營收同比下滑61.15%至20.14億元，歸母凈利潤為767.83萬元，同比增46.58%。
對于今年的經(jīng)營計劃，光明地產(chǎn)方面向《投資時報》研究員表示，近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)從宏觀、政策到市場均發(fā)生了深遠的變化，公司經(jīng)營數(shù)據(jù)總體與行業(yè)趨勢基本同向。2023年，公司以優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存、控風險為重點，在投融資整體平衡的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)金流管理為核心，合理拓展項目儲備，堅持穩(wěn)健經(jīng)營。
光明地產(chǎn)2023年一季度經(jīng)營業(yè)績
數(shù)據(jù)來源：公司一季度報
謹慎前行
2023年一季度報的數(shù)據(jù)也顯示，該公司正在踐行更為審慎的經(jīng)營策略。2023年一季度與2022年，該公司新增房地產(chǎn)儲備面積和權(quán)益新增房地產(chǎn)儲備面積均為0，新開工面積也為0。目前，該公司正在加緊完成已開工項目。
一季度數(shù)據(jù)顯示，2023年前三個月，公司竣工面積同比增長90.82%至92.23萬平方米，2022年同期數(shù)據(jù)為48.33萬平方米。但市場的復蘇還仍未在一季度實現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)一季度簽約面積和簽約銷售額均同比下降，分別同比下滑33.71%和34.41億元。租金收入今年前三個月與2022前三個月相比，略有下滑，實現(xiàn)2695萬元，去年同期為2835.23萬元。
而對于“現(xiàn)金流管理為核心”的策略，光明地產(chǎn)仍需努力。2023年一季度，公司現(xiàn)金流量凈額為-27.23億元，同比大幅下滑490.39%。公司在季度報中稱，現(xiàn)金流量凈額同比大幅下滑，主要因本期下屬子公司收到房款等減少所致。季度報顯示，期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流出為48.96億元，現(xiàn)金流入為21.74億元。
此外，截至2022年末，公司凈負債率為204.11%，資產(chǎn)負債率為82.59%，微增0.9個百分點，2023年一季度公司資產(chǎn)負債率為82.34%。
對于前述情況，光明地產(chǎn)相關(guān)負責人向《投資時報》研究員表示，目前，公司經(jīng)營狀況正常，不存在資金鏈緊張問題。公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和自身經(jīng)營狀況，統(tǒng)籌管理資金，營銷回籠與融資開拓并重，并在提高資金使用效率、降低資金成本等方面不斷進行優(yōu)化和創(chuàng)新。
光明地產(chǎn)方面進一步表示，近年來公司融資總額、帶息負債規(guī)模、資產(chǎn)負債率始終保持總體下降趨勢，整體平均融資成本從2020年的5.28%，到2021年的4.94%，下降至2022年的4.67%，本就處于行業(yè)低位的融資成本進一步有所下降，公司在行業(yè)寒潮中抵御市場風險能力保持平穩(wěn)。