核心觀點
2022年上半年，新城控股住宅開發業務經營平穩，銷售表現好于行業平均水平，回款率居于行業前列。商業方面，運營收入持續增長，毛利潤率保持高位，經營戰略深化質量優先。財務上，在經營性現金持續凈流入和融資改善下，企業保持相對充裕的現金流，三道紅線穩居綠檔，整體財務穩健。新城控股董事長表示
住宅開發經營平穩
(資料圖片)
回款率居于行業前列
2022年上半年，房地產市場信心整體較弱，盡管政策松綁不斷，但未改變購房者預期，市場持續低迷。新城控股在“住宅+商業”雙輪驅動戰略下，經營上具有一定的韌性，開發業務經營平穩。
上半年，新城控股完成合同銷售金額651.6億元，實現合同銷售面積657.2萬㎡，根據億翰智庫發布的《2022年1-6 月典型房企銷售業績研究報告》，新城控股位居第14位，盡管銷售金額較2021年同期有所下降，但相比TOP200房企1-6月總銷售額同比-52.1%的降幅，企業表現仍好于行業平均水平。且在緊抓銷售和資金回籠下，新城控股實現760.3元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率達117%，展現了持續經營的韌性。
土儲方面，新城控股總體土地儲備充沛，截至2022年中，企業擁有總土地儲備建面1.31億㎡，可滿足未來2-3年的開發運營所需，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%，土儲結構較優。
營收結轉和盈利上，企業上半年實現營業收入428億元，毛利潤率21.9%，較2021年同期上升2.3個百分點，毛利潤率維持穩定且小幅回升。此外，上半年新城控股三費費用明顯降低，三費總支出較2021年同期減少15.8%，費用管控提升下，企業盈利水平有望進一步改善。
商業運營收入持續增長
進一步深化經營提質
2022年上半年，在房地產行業艱難情況下，公司“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯。吾悅廣場運營良好，上半年商業運營總收入同比增長近20%。
截至2022年中，新城控股共實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局，已開業及委托管理的吾悅廣場131座，吾悅廣場開業面積1189.06萬㎡，出租率96.01%，商場開業數量位居境內外上市公司首位。在經營上，新城控股進一步深化質量優先、經營提質，更注重項目的商業價值，聚焦高價值商業項目標桿打造，不斷迭代進化運營模式，推進數字化運營，打造智慧商業。
在良好運營下，上半年商業運營收入47.18億元，同比增長19.8%。盈利上持續保持高利潤率水平，上半年物業出租及管理毛利潤31.6億元，毛利潤率72.2%，占企業毛利潤總額的34.2%，對企業整體利潤的貢獻持續增加。根據企業年初制定的計劃，全年計劃新開業吾悅廣場25座，下半年吾悅廣場將迎來集中開業期，我們認為，盡管面臨著疫情等諸多挑戰，但在規模穩步擴張和經營質量提升下，企業實現“商業運營總收入105億元”的全年目標可期。
融資渠道拓寬
三道紅線穩居綠檔
截至2022年中，新城控股在手現金447.8億元，流動資金較為充裕。一方面，企業經營現金持續凈流入，上半年回款率達117%，經營性現金凈流入115億元。另一方面，企業在融資上有所改善，上半年被選定為發債“示范房企”，在監管機構的支持下發行10億元首單帶信用風險緩釋憑證的的中期票據，5月在境外發行1億美元無增信的美元債，此外吾悅廣場經營性物業貸也在持續落地。
相對充裕的流動現金對企業的債務償還提供了強有力的支持，新城控股2022年公開市場債務到期總規模126億元，1-8月已償還103億元，剩余到期債務規模較小，且目前已無美元債到期，在經營性現金持續凈流入和融資渠道不斷拓寬下，企業有望保持現金流穩定，平穩度過行業波動。
財務上，企業持續保持穩健，三道紅線穩居綠檔。截至2022年中，企業有息負債822.4億元，較2021年末減少8.5%，合聯營公司權益有息負債91.44億元，較2021年末減少20.5%，負債降低下，企業財務持續改善，截至2022年中，企業凈負債率48.4%，處于行業較低水平，扣預資產負債率67.1%，非受限現金短債比1.07倍，均滿足監管要求。