3月25日，美的置業（3990.HK）披露2021年業績公告。面對2021年行業的深刻變革以及格局重塑，美的置業秉持自律穩健的經營理念，展現出內強外韌的抗風險能力。依托美的控股背景、傳承美的品牌美譽與“長期主義”文化基因，集團以安全良性的財務表現筑牢風險底線，重視信用價值，踐行精益管理，憑借發展韌性穿越周期，向智慧健康生活服務商轉型升級。
（美的置業管理層合影）
增長保持韌性：基本面穩健，聚焦深耕穿越周期
2021年，圍繞“房住不炒”主基調，國家政策以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，持續推進房地產市場保持平穩健康發展。面對快速變化的市場環境，美的置業重視保障現金流的安全墊，以聚焦和深耕作為投資布局重點，堅持高品質、可持續的企業發展路徑。
報告期內，美的置業實現合約銷售額1371億元，同比增長9%；合約銷售面積1176萬平方米，同比增長6%。通過集約化管理，集團管理和銷售費用率實現同比下降。截至報告期末，公司營業收入增加4成至737億元，毛利同比增長16%至135億元；核心凈利潤同比增長14%至55億元，業績核心指標維持雙位數增長。
在區域深耕和城市升級策略指導下，美的置業發揮品牌價值助力銷售提質，提升市場占有率。二級及以上城市的銷售金額占比為78%，其中當地排名前十的城市數量有20個。報告期內，公司銷售均價同比增長3%至11657元/平。高能級城市業績貢獻占比持續提升新增項目的毛利率，保持逐步回升態勢。
（寧波· 美的海畔云城）
在核心城市、省會城市、重要軌道交通節點城市，美的置業堅定不移地走城市升級之路，聚焦重點根據地城市打造。截至報告期，公司權益土儲面積2716萬平方米，二線及以上土儲占比66%。土地儲備充裕，貨值集中在高能級城市和價值區域，為公司后期持續穩健增長提供了強有力保證。
高信用價值：融資成本優勢凸顯，持續派息股東回報豐厚
在踐行“向管理要紅利”的時代，美的置業各項財務指標穩中向好。其中，融資成本優勢進一步凸顯，構建財務安全的核心護城河；不斷強化提升造血能力，同時對杠桿和規模保持敬畏及克制；發揮可信賴高信用價值優勢，與金融機構持續深化合作生態。
2021年，美的置業財務成色健康安全，主動優化負債結構及保障充足的流動性。截至報告期末，集團有息負債總量為563億元，其中一年內到期有息負債為153億元，穩步下降的有息負債進一步提升了公司的抗風險能力。
集團持有現金總量約342億元，同比增長28%，現金總量為短期負債的2.2倍，短期債務壓力較小；銀行授信額度增長至1474億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1001億元，充裕現金及金融資源增厚美的置業安全墊，以足夠的底氣應對市場不確定性風險。
美的置業擁有優質股東背景，以及穩健經營優化債務結構。報告期內，集團融資來源主要為銀行借款和債券。截至報告期末銀行借款及公司債券兩者合計占比達80%。在降負債增強流動性同時，美的置業融資成本實現進一步降低。加權平均融資成本下降至4.82%，新增有息負債融資成本為4.63%。2015年至今，集團歷年的綜合借貸成本均未超過?6%，系極少數具備持續低成本融資能力的全國化民營房企。
取得經營健康發展成果之時，美的置業始終不忘為客戶及股東創造價值的初心，保持穩定的回報。2021年，公司每股分紅1.60港元。2019年至2021年三年間不間斷派息，累計派息高達54億港元。
（昆明· 美的北京路9號）
得益于多年來穩健的財務表現、良好的現金流管控能力以及高信用價值，進入2022年，美的置業在發行中票基礎上，屢獲主流銀行專項資金保障。2月公司成功發行15億中票，發行利率為4.5%，顯著低于絕大多數民營企業的債券發行利率。3月，美的置業分別與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農業銀行達成戰略合作，獲得共計390億元地產并購貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個人住房按揭貸款專項額度。
中信證券報告指出，美的置業是當前極少數具備持續低成本融資能力的全國化民營房企，同時是高信用企業中，極少數不需要償還存量境外債務的公司，并在行業信用下行時期仍具備持續的市場化借新還舊能力。
打造增長第二極：賦能科技智慧人居，精益運營助推效能革命
面對新市場、新需求，房地產企業發展內核動力已經由“投資”轉向“經營”驅動。企業不僅要逐步升級智慧空間和生活的供給能力，還需培養強化綜合競爭實力，打造第二增長極。
近三年以來，通過持續投入和布局數字及科技領域，數字化戰略已全景賦能公司經營。集團以數字化、標準化、精益化為主軸，與戰略伙伴共建協同供應工作體系，深入推進打通投資鏈、供應鏈、研發設計鏈、生產鏈以及市場營銷鏈的管理變革。2021年獲取軟件著作權超過30項，實現全業務系統自主可控，整體產業鏈效率提升。
2018年，美的置業升級戰略，將智能化和建筑工業化作為“第二跑道”，積極培育科技智慧人居產業鏈。拉通從投資、設計、建造、產品等整個產業鏈的閉環。并組建了未來社區研究院、裝配式研究院、智慧生活研究院以及睿住天元科技創新中心四大研究院，堅持自主研發，以創新驅動發展，從而賦能主業。
（佛山睿住住工產業園）
2021年，美的置業用多元經營驅動企業內生力。睿住資本作為美的置業旗下一家擁有制造業基因的地產CVC，以“空間科技化”為投資邏輯，已投項目覆蓋云跡機器人、歐瑞博、視聲智能等，構建起智慧、健康、綠色、低碳為特色的能力生態圈。
美的置業旗下睿住智能始終專注智慧場景的科研創新。截止目前，睿住智能累計為328個智慧社區，超11萬戶家庭提供智慧生活享受。克而瑞研究中心數據顯示，2021年，睿住智能助力美的置業達成精裝全屋智能裝配率48%，排名行業第一。
在立足房地產開發基本盤基礎上，集團積極提升物業服務品質，完善商業運營，向智慧健康生活服務商升級。借助美的置業的品牌優勢，美的商業已逐步在全國五大城市群深耕發展，并在多個重點城市開發了城市綜合體和社區商業項目。累計已獲取商業項目總建筑面積超350萬方，布局城市11個，未來三年籌開項目7座。
（貴陽悅然廣場）
2021年，美的物業榮膺“2021中國物業服務企業綜合實力500強”第27名，綜合實力再上新臺階，向多元業務平臺型企業邁進。報告期內，美的物業進駐城市70個，服務合同面積超8500萬平方米，新進產業園項目23個，積極拓展文旅、公建及學院等業態。
倡導價值共生：以高品質回饋客戶信賴，與同路人向遠而行
長期主義是美的置業核心價值觀。美的置業堅持為客戶提供優質產品和服務的同時，傳承以結果為導向、穩健務實的美的文化，落實團隊長期股權激勵。致力于與投資者、合作伙伴與員工共同成長，構建命運共同體，實現價值共生。
美的置業圍繞用戶生活的創新場景，全面提升社區服務及運營體系。從研發、精裝、智能化等形成產品的獨有IP和內在基因，打造差異化優勢；持續推進客研體系建設，把握客戶訴求，升維交付品質不負青睞。2021年，全國交付7.1萬套住宅，交付率達90%，全國業主滿意度86%，處于行業第一梯隊。全新用戶交付品牌IP「橙意家」，從產品、工程、服務三大板塊，持續向客戶傳遞“看得見”的美好生活。
在堅持為客戶提供優質產品和服務的同時，美的置業內部強抓精益改善、極簡組織、數字化三大人效系統變革，全面賦能經營提質增效，通過效能革命向管理要紅利。
通過打造精益組織，內化長期主義文化，美的置業完善與企業同步發展的激勵體系。2021年4月，公司通過受限制股份獎勵計劃已無償向31名管理層、核心技術人才等骨干授出522.5萬股。在吸引和激勵核心管理人員同時激發管理活力，全面提升管理紅利。
同行方能創造更大價值，美的置業不忘持續以實際行動，踐行低碳、節能、減排等綠色生活理念，履行企業社會責任。2021年，集團積極參與“和的慈善基金會”實施的精準扶貧、醫療康養、教育環保等公益事業。綠色建筑面積累計達到10,697萬平方米；綠色裝配式產業累計簽約超185個，業主感知滿意度91.5分。為廣大利益相關方，創造更長遠的價值。
小結
在業績會上，美的置業管理層表示，處于行業大變局的重要節點，唯有心存敬畏，思索長遠，精益求精，企業方能行穩致遠。美的置業將秉承54年的美的精神，向管理要紅利，賦能長續發展，圍繞地產上下游產業鏈挖掘增值空間。始終堅持品質發展、堅守信用價值、堅信長期主義，擁抱變化，決勝未來。