好事接踵而來！1月9日上午10點零8分，位于平頂山衛東區湛北路與孟寶鐵路東北側的一宗住宅類地塊出讓成交，成交額1.39億元。
(資料圖片僅供參考)
與4天前平頂山新華區成交的那宗住宅地塊一樣，競價過程也十分平淡。
這宗地塊2022年12月30日開始掛牌后，第二天（12月31日）下午4點多出現了第一次報價，260萬元/畝，地塊的起始價也是這個數額。直到今天上午9點零9分，出現第二次報價，264萬元/畝，此后再無人報價，地塊宣布成交，總成交額1.3944億元。
航拍地塊現狀
拿地單位令人意想不到，是令人陌生的平頂山市普生泓潤房地產開發有限公司。
“愛企查”顯示，這家公司成立于2020年4月，注冊資金1000萬元，注冊地位于衛東區礦工路中段北34號院普生大廈8樓。投資方分別是平頂山市普生藥業有限公司占51%、李某某占29%、杜某某占20%。法人代表是陳某某，而普生藥業的法人代表也是陳某某。顯然，這家房地產公司是普生藥業的子公司。
但在房地產領域，還沒聽說過這家公司在平頂山市區開發過哪些樓盤。
2022年12月27日，樓品薈介紹這宗地塊的推文（《平頂山市區兩宗住宅地塊掛牌！元旦后競價》）中已經講到，該地塊的最大優勢是地段不錯，既位于主城區內，又避開了熙熙攘攘的鬧市，周邊的教育、醫療、商業、體育等又離得不遠，可謂是市區不可多得的優質地段。
但細細看了這宗地塊的規劃指標和城市設計，發現這里將來的居住體驗應該是很不錯的。理由有以下四點。
地塊四大看點
一，建的房子很少
規劃上地塊的容積率是1.7，城市設計上標注是1.584，也就是實際上比規劃的還要少0.1。這在地塊周邊3公里以內甚至更大的范圍內是沒有如此低容積率的樓盤的。
也許不少網友對容積率沒有什么概念，那么咱就以在同樣的用地面積上蓋多少套住房來比較一下。
這宗今天成交的地塊為A-02地塊，面積是52.82畝，地塊的西邊還有一宗A-01地塊，面積13.28畝，兩宗地塊加起來約66.1畝。根據地塊城市設計顯示的數據，A-01和A-02地塊共計的住宅建筑面積63701.15m2，總戶數是476戶。
那么，這就可以與其他樓盤比較一下了。
地塊技術經濟指標截圖
地塊東邊偏北的深百匯海棠府很不錯的吧，據說已經售罄，它的占地面積近50畝，有600多套住宅。
地地塊西邊的豫森公館也不錯吧，其爛尾前買的人也很多，它的占地面積才35畝，也有600多戶住宅。
這個A-01和A-02地塊的占地面積分別比以上兩個項目大了24%和47%，而住宅套數卻均分別少了20%。
這兩宗地塊共規劃了14棟住宅樓，2棟為17層，1棟12層，6棟為9層，5棟為6層。顯然，3棟為小高層外，另11棟均是洋房。這種設計明顯碾軋了周邊的樓盤，甚至在整個老城區的中心區域都是不多見的。
城市設計規劃截圖
大家都明白，居住的舒適度是與居住人口的密度成反比的，人口密度越大，舒適體驗就越差，人口密度越小，舒適體驗就越好。
二，整體綠化很細
一般的控制性詳細規劃中，對綠化的要求往往是粗線條的，給出個綠地率就行了。
而這個地塊的規劃和城市設計中，對綠化規劃的比較詳細，不僅給出了綠地率不小于35%，而且還要求：居住街坊內集中綠地的規劃建設應符合下列規定：
其一，新區建設不應低于0.50m2/人，舊區建設不低于0.35m2/人。這是把大塊的集中綠地面積平均到居住的人頭上了，規劃中這里的居住人口是1524人，那么小區內的集中綠地面積就不能小于這比例。
其二，寬度不應小于8米。也就是說，既然是集中綠地，那綠地的寬度至少是8米。雖然沒有規定長度是多少，但肯定比寬度要長。
其三，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應少于1/3。也就是建的綠地能被太陽照射的面積不少于三分之一。
你看這詳細不，你在其他規劃中見過嗎？
城市設計規劃截圖
三，內部配套很全
其一，在地塊東北部配建一棟3層高的幼兒園用房，9班制，建筑面積不少于3300平方米。也許有人會說，樓盤配建幼兒園不是很平常嘛。是的，不少樓盤都配建有幼兒園，但配建幼兒園的樓盤多是有千余戶住宅的大盤，這個地塊可是連500戶都不到的樓盤啊。
其二，地塊內除配建垃圾回收點外，還要求配建1處再生資源回收點，用地面積不少于6平方米。而且，還要求配建一處公廁，建筑面積不少于60平方米。并要求設置于地塊內人流集中處，也就是要結合配套設施及室外綜合健身場地、老年戶外活動場地進行設置。小區里配建公廁是不多見的。其三，地塊東南西北均有出入口，這就意味著地塊內外還要建兩條路。地塊現有的道路是南邊的湛南路和北邊的文化路。小區的西邊將建一條規劃路，而小區的東部，還要建一條南北向的穿越小區的街坊路。
四，小區車位很足
在以往許多規劃中，樓盤配建機動車停車位一般是每戶1輛，大于140平的每戶1.5輛。而這個地塊規劃卻突破了這一常規，機動車停車位住宅建筑面積小于140平方米的每戶1.2輛，建筑面積大于等于140平方米的每戶不少于1.5輛。因此，這476戶人家的停車位就達到了628輛，其中地面62輛，地下566輛。
非機動車停車位配建：住宅不少于1.5輛/戶，商業每百平方米8輛，共計883輛。
城市設計規劃截圖
看了以上四點，你會不會感嘆：將來住這里，真得勁兒！
房價會是多少？
那么，有如此優勢的樓盤將來房價會是多少呢？
樓盤成本價=樓面價+樓面建筑成本+資金成本+管理費用+銷售費用。
按今天的成交價，其樓面價相當于2475元/m2。客觀地說，這個項目配建的設施較多，如果后邊四項的費用共計在2500元/m2至3000元/m2之間的話，那么樓盤的成本應該在5000元/m2至5500元/m2之間。按照10%的凈利潤來算，售價大體在6000元/m2以內。
當然，這是筆者估算的，與實際情況可能有一定差距，僅供大家參考。
編輯：LS
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文章來源:樂居買房