8月，國常會首提允許地方“一城一策”運用信貸政策，LPR下調帶動房貸利率下行、15城限貸政策放松，共同為居民信貸松綁。多部委聯推政策銀行專項借款，鄭州、南寧、湖北等地設立專項紓困基金，全力“保交樓、穩民生”。35個城市出臺39次放松政策，其中不乏北京、上海、蘇州等核心一二線城市。
01
【資料圖】
國常會支持因城放松居民按揭
30余城執行首套4.1%、二套4.9%房貸利率下限
8月24日，國常會指出，要抓住當前緊要關口，及時果斷施策，保持合理政策規模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經濟恢復發展基礎，又不搞大水漫灌、不透支未來。允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
作為房地產信貸政策的重要抓手，限貸松綁政策在8月的出臺頻率有所增加，所涉城市逐漸由弱二線及三四線向強二線擴容。8月，全國15個城市放松限貸，其中，惠州、湛江等10城下調首套房最低首付比例至20%，蘇州、廈門等8城下調二套房首付比例，連云港等4城取消“認房又認貸”。
另一方面，居民按揭松綁還體現在LPR利率下調，帶動房貸利率持續下行。8月22日，全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率，一年期LPR為3.65%，五年期以上LPR為4.3%，較上月分別下降5BP、15BP，這是五年期以上LPR年內第三次調整。LPR下調后，各地房貸利率跟進調整，融360數據顯示，包括南京、蘇州在內的全國30多個重點城市，已執行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。
02
中央啟用政策銀行專項借款保交樓
鄭州、南寧、湖北等率先試點紓困基金
8月，住建、財政、央行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。據悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。另據財新網消息，這筆專項借款初期規模達到2000億元，中央財政會根據實際借款金額予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。
鄭州、南寧、湖北等省市相繼設立專項紓困基金，全力“保交樓、穩民生”。例如鄭州，房地產紓困基金設立運作方案出爐，規模暫定100億元，采用母子基金方式運作。又如南寧，已設立平穩房地產基金，首期規模30億元，聚焦于住房類房地產問題項目。再比如湖北，湖北省資管與浙商資管聯合設立50億元紓困基金，加大對全省不良資產的收購、處置力度。
03
35城39次政策放松
廈門、蘇州等強二線二套最低首付比例降至30%
8月，35城出臺39次放松政策，值得一提的是，35個城市中有13個是一二線城市，其中不乏廈門、蘇州等強二線，北京、上海、廣州等一線城市也定向或變相放松了房地產政策。
聚集8月放松政策，主要涉及以下九方面內容：其一，上海、西安等5城放松限購。例如上海，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，可在臨港新片區限購1套住房。其二，蘇州、廈門等15城放松限貸。例如蘇州，二套房首付比例下調，已有1套房且貸款已結清的由50%降為30%，已有1套房且貸款未結清的首付比例由80%降為60%。其三，廊坊、嘉興等3城放松限售。例如廊坊，對“北三縣”和環雄安新區周邊縣市等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。其四，杭州、濟南等13城放松公積金貸款。例如杭州，三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。其五，長沙減免房地產交易稅費，面積小于等于90平方米的二套房契稅稅率降至1%，大于90平方米按2%計。其六，武漢、長春等9城實行購房補貼。例如長春，進城農民、大專及以上畢業生等來長人才購買個人首套且90平方米以下住房的，可享受200元/平方米購房補貼。其七，連云港、大理等5城放松預售。例如連云港，對2021年7月1日后新出讓商住用地在2023年12月31日前申請預售的項目，對工程形象進度的要求視同信用考評A類企業。其八，大理、金華磐安等6城放松預售資金監管。例如大理，對符合條件項目監管賬戶資金按剩余工程款余額的110%留存以外的部分，可以提前撥付。其九，新余、長治等6城放松土拍。例如長治，土地競買保證金比例調整為土地出讓起始價的20%。
04
展望：放松限貸優先級上升尤其降二套首付
保交樓從局部試點向全面推廣遞進
繼728政治局會議定調“因城施策用足用好政策工具箱”，824國常會進一步強調“一城一策”的信貸政策。展望未來，地方因城施策將重點聚焦信貸領域，放松限貸政策的優先級在上升，壓力三四線和弱二線城市下調首套、二套首付比例至央行規定下限，實行認貸不認房等皆是可選項。核心一二線城市不排除效仿蘇州、廈門，適度下調二套房首付比例，以期刺激置換改善需求。房貸利率仍處下行通道，上海等城市房貸利率的加點幅度或將迎來調整。
除了需求端政策繼續發力，供給端一系列保交樓舉措也是提振市場信心的關鍵，未來保交樓有望從局部試點向全面推廣遞進。一方面，政策銀行專項借款落地，以及中央財政貼息，都將緩解地方保交樓的資金壓力，另一方面，鄭州等地方性紓困基金進入實操階段，如果運行效果理想，這一模式或將得以推廣。
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文章來源:中房網
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