“錢緊”的一年，房企投資信心，正遭遇前所未有的下調。
今年前4個月，銷售前50強房企拿地金額較去年同期下降了75%，仍有超六成百強房企未拿地。
(資料圖片僅供參考)
房企投資力度下降的信號，在去年就已經出現(xiàn)了。
2021年，只有16%的房企投資金額同比上漲，而且漲幅普遍偏低。
梳理近期房企公開表態(tài)發(fā)現(xiàn)，當前房企投資態(tài)度整體呈現(xiàn)出兩大趨勢。
首先，房企投資力度還將進一步收緊。其次，投資策略將越來越聚焦核心城市，并且逐步有選擇性地退出一些城市。
謹慎拿地已成為行業(yè)共識。
去年以來，不少房企放慢了投資的節(jié)奏。CRIC監(jiān)測數據顯示，2021年典型上市房企投資金額同比上漲的比例只有16%。
去年，以華潤和中海為代表的房企拿地相對積極，但兩家房企拿地金額同比漲幅僅有8%和2%。
進入2022年，房企投資信心仍然不足。
百強房企前4月拿地銷售比為近5年來最低，這一數據僅為0.14。
當前土地市場仍然是頭部房企的戰(zhàn)場。前4月拿地銷售比高于平均值的房企只有TOP20強在列，這也意味著，在集中供地的城市，中小房企投資空間越來越小。
拿地金額也很能說明問題。銷售50強房企1-4月拿地金額不足2500億元，較去年同期下降75%，若于2021年四季度相比，下降幅度也超過20%。超半數房企投資金額同比降幅超50%，有超過六成百強房企未拿地。
市場下行、資金緊張的情況下，房企投資壓力可見一斑。
投資力度收緊，意味著有限的資金必須用在“刀刃”上。
“更安全、更核心的土地資源”正是房企賴以生存的“刀刃”。
近兩年，不少房企已經開始執(zhí)行回歸一二線城市的布局戰(zhàn)略，2021年百強房企投資分布中，有七成位于一二線城市。這一比例比2020年提升了10個百分點。
今年房企回歸一二線核心城市的投資策略也日漸明顯。
CRIC監(jiān)測數據顯示，截止4月末，百強房企投資金額的83%集中于22城。22城之外，只有17%。
22城之外的17%集中在哪？
CRIC監(jiān)測顯示，佛山、常州、東莞等發(fā)達城市群中熱點的三四線城市榜上有名。這些三四線城市更具“確定性”。
未來，房企投資更加聚焦核心城市。
比如萬科，提出持續(xù)嚴控非核心城市、非核心區(qū)域的經營性資產的獲取；越秀也提出投資優(yōu)先級，優(yōu)先已進入且經濟、產業(yè)、人口等方面有優(yōu)勢的城市。
而原本重倉三四線城市的房企開始換倉升級。換句話說，就是要退出一些城市。
如碧桂園、美的都提出了換倉升級、調節(jié)方向的需求，美的更是明確逐步退出低量級、低能級的城市，聚焦29個根據地；碧桂園也會向確定性更強、相對高能級的市場去調節(jié)，退出一些非確定性的市場。
目前，二季度還剩下一個月左右，部分房企投資策略變化已經很明顯了。
從截止4月末房企投資情況來看，濱江、金地和金茂的投資全部集中于22城，其次建發(fā)、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。
如果房企投資集中于22城，土地市場勢必競爭激烈，拿地門檻越來越高，再加上部分城市參拍幅數限制，房企在招拍掛市場的投資也有一定局限。
房企多元化拿地的迫切度比以往更強烈。
從這一角度來看，如何在招拍掛市場以外擴充土地儲備渠道？這在房企投資中的重要性也越來越高。
過去，收并購是土拍市場以外重要的投資渠道。但當前房企對收并購仍然比較謹慎。
多家房企表示，2022年將在審慎投資的基礎上，積極尋求優(yōu)質的收并購項目。越秀將按照40%的投資強度進行收并購鋪排，旭輝也將有200億-300億的并購貸額度。
實際上，在房企資金鏈承壓、行業(yè)信任危機影響下，項目是否優(yōu)質、是否達到企業(yè)的拿地標準、最終是否能夠實現(xiàn)盈利，這些都是決定房企收并購的根本因素。
除了收并購，仍有一些典型房企在多元化拿地方面值得借鑒。
比如越秀通過TOD、城市運營、國企合作等多元化的方式拿地占比達到56%；綠城也通過老舊小區(qū)更新、TOD、產業(yè)小鎮(zhèn)等各種形式增加了近千億貨值。
理性、謹慎是接下來房企投資最重要的關鍵詞，而銷售和回款將決定房企的投資力度。整體來看，2022年房企投資大概率將低位運行。
因此，在城市的選擇上，房企投資將持續(xù)聚焦于高能級的核心城市，對于一些弱三四線城市將會有選擇性地退出或審慎進入。
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文章來源:丁祖昱評樓市
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