最近，一則鄭州名門(mén)翠園“爛尾盤(pán)業(yè)主痛訴”的視頻引起全網(wǎng)轟動(dòng)。
視頻中，這位業(yè)主語(yǔ)氣憤慨，“我全款（全部的錢(qián)）買(mǎi)的房子，它長(zhǎng)期爛尾交不了房，而我還要還房貸，它竟然就躺平了……”他一邊說(shuō)還一邊掌摑自己，可以想象到巴掌帶來(lái)的疼痛遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不了他內(nèi)心的悔恨和痛苦。
其實(shí)，飽受爛尾之苦的業(yè)主普遍存在，尤其在三四五線城市，找不到爛尾盤(pán)的不多。
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
樓盤(pán)爛尾了，工地一停好幾年，購(gòu)房款不見(jiàn)了，開(kāi)發(fā)商躺平了，各責(zé)任方在經(jīng)濟(jì)上和法律上沒(méi)見(jiàn)有多少人被追責(zé)，依然能自由自在。而責(zé)任本不該由業(yè)主來(lái)承擔(dān)，卻偏偏是業(yè)主吞下了全部的苦果。
這就是現(xiàn)實(shí)，既令人咬牙切齒，又讓人無(wú)可奈何。
正如上文那位“痛訴”視頻中的業(yè)主一樣，買(mǎi)到爛尾盤(pán)的購(gòu)房者，絕大多數(shù)的應(yīng)對(duì)辦法是——到售樓部維權(quán)，拉橫幅抗議，找政府上訪。
一天天、一月月、一年年重復(fù)著同樣的路徑和場(chǎng)景，耗去了大量的精力，帶來(lái)了無(wú)盡的痛苦。如此耗時(shí)耗力又苦不堪言，而選擇到法院起訴的業(yè)主卻少之又少。這種奇怪的現(xiàn)象在身邊隨處可見(jiàn)，不由讓人想問(wèn)：業(yè)主到底在忌憚什么？為什么不敢公然拿起法律的武器拯救自己于水火？
其實(shí)業(yè)主的想法并不難理解，提起起訴，一個(gè)擺在業(yè)主面前的巨大風(fēng)險(xiǎn)叫——房財(cái)兩空！大多數(shù)人的看法是，把開(kāi)發(fā)商告上法庭，就意味著房子要退給開(kāi)發(fā)商，既然樓盤(pán)爛尾了，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)錢(qián)了。官司打贏了，得到的可能是一紙欠條。房子退了，房款成了欠條，可不就是“房財(cái)兩空”嗎？
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
前有狼，后有虎，業(yè)主進(jìn)退兩難。那么，買(mǎi)到了爛尾樓，究竟該怎么辦？如何才能最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益？
為此，我們走訪了相關(guān)法律界人士和從事?tīng)€尾樓盤(pán)破產(chǎn)重整工作的專業(yè)人士等，根據(jù)業(yè)主當(dāng)下的不同處境，大體捋出以下幾種處理辦法。
還不起房貸，怎么辦？
從法律部門(mén)網(wǎng)站公示中可以看到，眼下法拍房急劇增多，相當(dāng)一部分是實(shí)在還不起房貸了，只能任由銀行處理。
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
的確，在疫情肆虐了三年仍沒(méi)有消停跡象的當(dāng)下，許多行業(yè)嚴(yán)重不景氣，收入銳減甚至失業(yè)的人群在明顯增多。由于爛尾，手里買(mǎi)的房子不僅住不進(jìn)去，連“賤賣(mài)”也賣(mài)不出去。爛尾盤(pán)業(yè)主被逼到死角，只好兩手一攤選擇躺平，“想咋咋吧”。
關(guān)鍵是，躺平的后果很?chē)?yán)重，一旦被銀行列入失信人員，對(duì)自己對(duì)子女都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。而且，這個(gè)欠債還在業(yè)主身上背著，只要賬戶有錢(qián)，就有可能被執(zhí)行走。
因此，如果業(yè)主處在瀕臨斷供的境地，就要及時(shí)止損了，應(yīng)考慮通過(guò)打官司把房貸甩出去。
業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)和開(kāi)發(fā)商簽訂有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同上注明有交房日期。樓盤(pán)長(zhǎng)期爛尾無(wú)法交付，開(kāi)發(fā)商違約在先，是非曲直明明白白。那么，打官司能否甩掉房貸呢？
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
以前不行，現(xiàn)在有了可能性。
最新版的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買(mǎi)受人（購(gòu)房人）。
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
正是根據(jù)這一條規(guī)定，今年2月，嘉興市中級(jí)人民法院對(duì)于一樁因樓盤(pán)爛尾開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而拒還房貸的案件作出一例轟動(dòng)全國(guó)的判決，業(yè)主剩余的房貸由開(kāi)發(fā)商償還。這一判例意義重大。
當(dāng)然，這一判例是需要條件的，即購(gòu)房者在提起訴訟時(shí)，既要請(qǐng)求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、同時(shí)也要請(qǐng)求解除與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》，這樣就符合了最高院《解釋》第二十一條的規(guī)定。如果法院判決支持了訴求，就可以達(dá)到停止還貸的目的。
需要說(shuō)明的是，即使走到這一步，業(yè)主顯然還是要吃虧的。雖然擺脫了后續(xù)還貸的壓力，但是，已交的首付款、已償還的房貸和利息，以及已交的契稅、住房維修基金等，開(kāi)發(fā)商能馬上給的大概率僅是一張欠條。啥時(shí)候能還，甚至還能不能償還，都將成為未知數(shù)。
雖然是兩害相權(quán)取其輕，可不到萬(wàn)不得已，這一步也輕易不要走的。
有能力還貸，就不退房
樓盤(pán)長(zhǎng)期爛尾，交房毫無(wú)希望，如果業(yè)主還有能力繼續(xù)還房貸，這時(shí)候千萬(wàn)不要選擇退房！
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
因?yàn)闋€尾樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商此時(shí)也已處在了資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的“危險(xiǎn)”境地。這時(shí)起訴退房，開(kāi)發(fā)商不僅無(wú)力償還退房人的房款，甚至連可執(zhí)行的拍賣(mài)變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)也沒(méi)有。
更為關(guān)鍵的是——不退房，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間仍是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，退房后，這種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系就變?yōu)榱藗鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。
如遇開(kāi)發(fā)商資不抵債，不得不破產(chǎn)清算，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房企破產(chǎn)債權(quán)清償順序是：
破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù)；
支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán);
建設(shè)工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán);
物權(quán)擔(dān)保債權(quán);
破產(chǎn)房企職工工資等勞動(dòng)債權(quán);
所欠稅款;
普通債權(quán)。
顯然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后的債務(wù)清償是優(yōu)先于購(gòu)房者的。而購(gòu)房者一旦退房，其“優(yōu)先”權(quán)就變成了最低一檔的普遍債權(quán)。既然開(kāi)發(fā)商是資不抵債導(dǎo)致破產(chǎn)，普通債權(quán)人是很難得到清償?shù)模幢阌校彩橇攘葻o(wú)幾。
由此來(lái)看，退房后，購(gòu)房者可能得到的是一張欠條，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算，這張欠條就極有可能變成一張廢紙。如果破產(chǎn)重整，樓盤(pán)復(fù)工后也沒(méi)有資格再要回房子了。
不退房，房企破產(chǎn)清算后能最大限度地得到清償。當(dāng)房企破產(chǎn)重整，購(gòu)房者如果想要房，在樓盤(pán)復(fù)工建成之后可以得到房子。如果想要錢(qián)，則可以拿回購(gòu)房本金，甚至還能要回少許利息及違約金。
逼“躺平”者“起立”
爛尾四五年、七八年甚至十多年的樓盤(pán)并不鮮見(jiàn)，為什么能“爛”這么長(zhǎng)時(shí)間呢？
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商早就選擇“躺平”了。手里沒(méi)錢(qián)，也借不來(lái)錢(qián)，找投資者也沒(méi)人搭理。干脆，員工放假、工地停工、工程款不付，材料款不給，房子也不賣(mài)，一切停擺。
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是最節(jié)省成本的做法。正常情況下，只要企業(yè)的收入能夠支撐動(dòng)態(tài)成本，企業(yè)就能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有固定成本，一旦銷(xiāo)售收入支撐不了動(dòng)態(tài)成本，就可以選擇躺平。一躺平，連成本支出都省了。
而且，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，“躺平”還有可能使其資產(chǎn)增值，實(shí)現(xiàn)“躺掙”。
開(kāi)發(fā)商不再付出成本，施工方、材料等供應(yīng)商和業(yè)主全被坑苦了。
明白了以上“情況”，面對(duì)樓盤(pán)爛尾，就不能再被動(dòng)等待，不能任由開(kāi)發(fā)商“躺平”，而是逼其“起立”。
根據(jù)《破產(chǎn)法》相關(guān)規(guī)定，債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可以向人民法院提出對(duì)債務(wù)人進(jìn)行重整或者破產(chǎn)清算的申請(qǐng)。
顯然，如果長(zhǎng)時(shí)間工地停工，房屋一直無(wú)法交付，購(gòu)房者可以聯(lián)合起來(lái)向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)重整。
根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，法院一旦裁定受理爛尾樓盤(pán)房企破產(chǎn)重整，就可以成立由相關(guān)部門(mén)參與的破產(chǎn)清算專班，由破產(chǎn)清算專班組織對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行破產(chǎn)重整，通過(guò)第三方注資的方式使得項(xiàng)目重新開(kāi)工。這樣就可以大大加快爛尾樓盤(pán)復(fù)工的步伐。
買(mǎi)了爛尾樓可以有哪些選擇
2021年上半年，在遲遲不見(jiàn)項(xiàng)目復(fù)工的情況下，平頂山市豫森公館的業(yè)主們集體簽名要求政府推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商走破產(chǎn)重整程序。隨后市里成立工作專班對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展了企業(yè)破產(chǎn)程序前的調(diào)查摸底工作。
當(dāng)年12月，當(dāng)?shù)孛襟w刊登公告，召告該項(xiàng)目的債權(quán)人申報(bào)債權(quán)，這表明，豫森公館的破產(chǎn)預(yù)重整程序開(kāi)啟。
試想，如果豫森公館的業(yè)主不主動(dòng)去爭(zhēng)取，項(xiàng)目一直進(jìn)入不了破產(chǎn)重整程序，樓盤(pán)的復(fù)工不知要等到何年何月。
積極主動(dòng)地借助法律的力量，才能最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益。
致謝：
河南杰瑞律師事務(wù)所
河南炳東律師事務(wù)所
對(duì)本文給予的法律指導(dǎo)
編輯：南瓜
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