在這個(gè)受疫情、限購政策收緊影響，市場(chǎng)信心不足、樓市復(fù)蘇緩慢的大環(huán)境下，東莞很多項(xiàng)目如金地名著、華堂睿晟松湖云溪、中海左岸東宸等，都選擇毛坯備案、加送裝修的促銷手段來加速去化。但是，有的項(xiàng)目竟然還敢賣“雙合同”？
近日，聽說南城新盤西平新地中心存在雙合同問題。真？假？趕在社區(qū)封閉之前，樂居君前往現(xiàn)場(chǎng)一探究竟。
當(dāng)天上午11點(diǎn)，樂居君到達(dá)項(xiàng)目售樓部。受疫情影響，售樓部比較冷清，現(xiàn)場(chǎng)一臺(tái)客戶也沒有，前臺(tái)的登記本上也只記錄了短短兩行到訪客戶的信息。
西平新地中心地處南城西平中心區(qū)，毗鄰規(guī)劃建設(shè)中的東莞CBD，周邊世紀(jì)城玫瑰公館、世紀(jì)城國(guó)際公館、天利中央花園、景湖時(shí)代城等成熟小區(qū)環(huán)繞，商圈、學(xué)校、軌道交通等配套都較成熟，生活氛圍濃厚。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)接待的銷售介紹，項(xiàng)目由4棟高層組成，其中1棟為寫字樓，屬于開發(fā)商自持物業(yè)，2-4棟為21層高的商辦產(chǎn)品。目前在售3號(hào)樓，5梯16戶設(shè)計(jì)，主推建面約48/72㎡復(fù)式兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，均價(jià)約21000-23000元/㎡。
4.5米層高復(fù)式 約30%公攤面積
實(shí)體樣板房設(shè)在3號(hào)樓，已經(jīng)封頂。兩個(gè)戶型的層高都是4.5米，一層層高約2米。48㎡戶型沒有中空設(shè)計(jì)，站在一層感覺比較低矮和壓抑。72㎡戶型在客廳上方做了中空的處理，整體感覺更加開闊。
建面約48㎡商辦產(chǎn)品戶型圖
建面約72㎡商辦產(chǎn)品戶型圖
據(jù)銷售介紹，公攤面積約為30%，也就是說建筑面積約48㎡的戶型，實(shí)際使用面積只有約34㎡；建筑面積約75㎡的戶型，實(shí)際使用面積只有約52.5㎡。
雙合同！首付提高11萬元！
樂居君現(xiàn)場(chǎng)算價(jià)一套約48㎡的商辦產(chǎn)品，3棟503號(hào)房。一口價(jià)總價(jià)約101萬，折后單價(jià)20826元/㎡。
算價(jià)前，銷售就直截了當(dāng)?shù)馗嬖V樂居君，他們是按雙合同來賣的。這101萬元的總價(jià)中，實(shí)際購房合同上約定的金額是897034元，但需要另外簽一份價(jià)值約11萬的裝修合同，而且這筆裝修款需要在交首付的同時(shí)一次性付清。
當(dāng)樂居君詢問：“我選擇毛坯交房，能否不簽裝修合同，不繳納裝修款？”
銷售表示，不行，項(xiàng)目在售的所有產(chǎn)品都是帶裝修的，沒有毛坯交房這一選項(xiàng)。這也就意味著，想買房必須要簽裝修合同，這是強(qiáng)制性的要求。
同時(shí)，他還提到，雙合同在東莞的商辦市場(chǎng)中比較普遍，現(xiàn)在市面上很多樓盤的商辦產(chǎn)品都是雙合同出售的。
按首付五成的比例計(jì)算，原本首付需要交約45.7萬元，但加上裝修款后，首付要交約56.8萬元，足足提高了11萬元。剩下44萬元按揭貸款，按商辦產(chǎn)品最高可貸年限10年計(jì)算，月供還款大約是5000元/月。
據(jù)了解，目前西平新地中心周邊的同類產(chǎn)品租金水平約2500-2800元/月，旁邊的思朗廣場(chǎng)最高可以租到3000元/月。那么，這樣粗略計(jì)算，一年的租金回報(bào)率大約是-3.56%。（注：租金回報(bào)率=（稅后月租金-按揭月供款）× 12 /（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款），按最高租金3000元/月，公寓2023年12月底交房計(jì)算，租金回報(bào)率=（3000-5000）×12/（568400+105000）=-3.56%）
如果是作為長(zhǎng)期投資的資產(chǎn)入手，并不是特別劃算。
更高首付、維權(quán)麻煩……謹(jǐn)防“雙合同”這些坑
雙合同是市場(chǎng)與政府指導(dǎo)價(jià)博弈的衍生品。有律師就曾對(duì)“雙合同問題”發(fā)表過專業(yè)的意見，他認(rèn)為購房者與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》和《裝修合同》都是合法有效的，“雙合同”的存在使得開發(fā)商的利益分文未少，吃虧的只有購房者。
對(duì)購房者而言，“雙合同”的弊端主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、首付增加、購房門檻提高。由于裝修款大多是與首付同時(shí)繳納，而且需要一次性付清，即便不要求一次性付清，也只能采取短期商業(yè)貸款，大大增加了購房者的首付比例和還款壓力。
2、風(fēng)險(xiǎn)增加、后期維權(quán)更難?！半p合同”對(duì)責(zé)任的認(rèn)定和違約金的支付等方面的界定比較模糊，履行過程中一旦出現(xiàn)問題，比如延期交樓或者交樓質(zhì)量出現(xiàn)問題等等，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)就難以界定了，業(yè)主維權(quán)也會(huì)變得困難重重。
3、稅費(fèi)增加、轉(zhuǎn)讓成本增加。在二手房交易中，個(gè)稅的征收金額為房?jī)r(jià)差額的20%，裝修合同價(jià)也會(huì)被計(jì)入其中，這就意味著交易稅費(fèi)無形中就提高了不少。
對(duì)樓市而言，“雙合同”是開發(fā)商用來對(duì)付政府限價(jià)政策的手段，變相繞開了政策的規(guī)則，使得政策未能發(fā)揮實(shí)際的作用，高漲的房?jī)r(jià)也得不到實(shí)際控制。
早在2020年3月，東莞政府就出臺(tái)政策，從多個(gè)方面來規(guī)避雙合同：“商品房明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。”“交付標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行申報(bào)價(jià)格、銷售合同、工程竣工驗(yàn)收、住宅交付現(xiàn)狀與報(bào)建圖紙標(biāo)準(zhǔn)相一致。”
在“雙合同操作”盛行的過去，不少購房者深受其害。因此，我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到”雙合同“背后的政策風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎購房，避免吃“啞巴虧”。
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文章來源:樂居買房
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