商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)( 下稱“新規(guī)”)于日前出臺。新規(guī)明確，預售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額及項目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
相較以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管措施上有五方面值得關注:招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點。
“各地的細則可能不同，我們現(xiàn)在還在等細則。”有房企高管表示，新規(guī)的出臺利好房企對于商品房預售資金的使用，在保障項目建設的前提^下增加了資金使用的靈活度，可以提高預售資金的使用效率，減少一些潛在的流動性風險。
有助于推動行業(yè)良性循環(huán)
新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。
新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應按照I程建設進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。
此外，新規(guī)還明確了各方監(jiān)管責任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶管理責任，有發(fā)現(xiàn)、報告預售資金被違規(guī)挪用情況的責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照撥付節(jié)點申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，經(jīng)住建部門核實同意后，商業(yè)銀行要及時撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的,要承擔賠償責任。
“新規(guī)的出臺有助于引導并推動各地在政策的實際執(zhí)行層面具有更大靈活性。從這個角度看，新規(guī)有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”一位民營房企高管表示，商品房預收資金監(jiān)管政策對房企現(xiàn)金流的影響非常大。
對房企而言，銷售回款是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營最主要的資金來源，尤其是對部分民營房企來說。如果房企能比較自由地支配銷售回款，可根據(jù)市場自發(fā)調(diào)節(jié)投資、開發(fā)、推盤節(jié)奏，實際上市場的問題可通過市場機制解決。但預售資金監(jiān)管必須要靠外力去推動。因此，新規(guī)意味著政策層面對商品房預售資金監(jiān)管當前存在的一些問題非常重視，并決心解決問題。
一位房地產(chǎn)行業(yè)資深人士表示，新規(guī)主要有兩方面變化：一是將之前由各地制定的預售資金監(jiān)管政策進行規(guī)范統(tǒng)一；二是在保證交付安全的前提下，適當釋放開發(fā)商的預售監(jiān)管資金，解部分房企燃眉之急，推動房企經(jīng)營正常化。
該人士認為，調(diào)整預售資金監(jiān)管政策的確能有效緩解開發(fā)商資金壓力，但作用究竟有多大有待觀察，后續(xù)還需要打通開發(fā)商的融資能力，包括督促開發(fā)商快速處理資產(chǎn)等。
對三、四線城市影響更大
商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發(fā)商的購房款，一般包括支付的定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭貸支付的定金、首付款、后續(xù)付款、銀行按揭貸款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品.房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質(zhì)的負債。
中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐認為，新規(guī)對于不同城市、房企的影響不同，對三、四線城市的影響或大于一、二線城市，即縮短重倉三、四線城市的房企銷售端資金的回籠時間。
夏亦豐預計，預售資金監(jiān)管未來可能有兩 個調(diào)整方向：一是對托管銀行的選擇和監(jiān)管更加規(guī)范化、標準化；二是預售資金監(jiān)管比例或有所下調(diào)。房企有望更快達到提取使用超額資金的要求，緩解其所面臨的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力。
“新規(guī)肯定會給房企帶來積極影響，對民營房企的影響可能更積極一些。就這項政策本身而言，能不能有更加可落地、可操作的方案？比如設定一個參考值，超過參考值的資金都可由房企自由支配。”易居企業(yè)集團CEO丁祖昱說。
在丁祖昱看來，新規(guī)的出臺是穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策“組合拳”中的重要組成部分。新規(guī)有利于緩解房企現(xiàn)金流緊張的狀況。但在具體執(zhí)行層面或許還存在一些困難。“從目前的情況看，僅靠這一項政策就將當前行業(yè)所有的問題都解決，顯然不太現(xiàn)實，還需要一系列相關政策配套，還有房企自身狀況的改善。”丁祖昱說。
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文章來源:上海證券
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