房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放
行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有降城市市場持續(xù)分化
經(jīng)過長達(dá)20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：
其一，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業(yè)規(guī)模已連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業(yè)規(guī)模迭創(chuàng)新高并非市場常態(tài)，進(jìn)入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二，貨幣過度超發(fā)，但對房地產(chǎn)行業(yè)拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應(yīng)量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應(yīng)，其對房地產(chǎn)行業(yè)拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應(yīng)量累計同比增速達(dá)到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達(dá)到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應(yīng)量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內(nèi)。
值得擔(dān)憂的是，M1供應(yīng)量累計同比增速現(xiàn)已跌至5%以內(nèi)，真實(shí)反映居民的現(xiàn)實(shí)購買力明顯透支，繼續(xù)加杠桿購房的空間將顯著受限。退一步講，即便現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸政策有所松綁，但由于市場購買力的瓶頸效應(yīng)，房地產(chǎn)市場也難以實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。
對比2008年、2014年，在房地產(chǎn)金融政策適度放松后，房地產(chǎn)市場能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場需求密不可分。長期以來，房價“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過各種渠道涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)“過度金融化”的問題。
而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住及改善性購房消費(fèi)，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)“過度金融化”問題死灰復(fù)燃，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率平穩(wěn)調(diào)降到相對合理的水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。盡管當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了方方面面的問題，但行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
正所謂今時不同往日，房地產(chǎn)市場需求由原先的有房住向住好房進(jìn)階，改善性需求持續(xù)釋放，三房、四房成交占比現(xiàn)已達(dá)到70%以上。房地產(chǎn)市場主要矛盾轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性問題，意即核心一、二線城市市場依舊供不應(yīng)求，但多數(shù)三、四線城市市場供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等壓力三、四線城市市場需求更是趨于飽和。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)較難開啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷售規(guī)模整體將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或?qū)⒈３衷谳^低水平，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。但隨著市場信心逐漸恢復(fù)，下半年市場或?qū)⒄w好于上半年，屆時成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅或?qū)⒚黠@收窄乃至轉(zhuǎn)正。
各城市市場大概率將持續(xù)分化。菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實(shí)有限，市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。反觀核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究
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