多宗流拍地塊“回爐重造”
縱觀2021年三批集中供地情況，可以發(fā)現(xiàn)土地市場經(jīng)歷從熱到冷，再到穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。市場情緒的變化，也推動著各個試點(diǎn)城市土拍規(guī)則的調(diào)整，并在三批集中供地過程中呈現(xiàn)出“松—緊—松”趨勢。
首輪土拍22個試點(diǎn)城市實(shí)行“一城一策”，部分城市土拍規(guī)則較寬松，房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過于火爆的行情明顯不符合政策初衷，在監(jiān)管層指引之下，多個城市在第二批土拍中收緊出讓條件，不同城市競拍規(guī)呈現(xiàn)針對性調(diào)整。
收緊的土拍政策導(dǎo)致第二輪集中供地不少試點(diǎn)城市的流拍率大幅提升。杭州推出的10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部流拍，蘇州、重慶等城市超9成地塊底價成交，只有上海、廈門等城市熱度相對較高。
從房企拿地層面上看，從二批集中供地開始，主流房企的布局逐步開始謹(jǐn)慎，“躺平”趨勢蔓延，重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明顯。
在第二批土拍中，除廈門外的21個城市，累計共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有12個城市近37宗出現(xiàn)二次流拍。撤銷出讓的地塊均在第三輪集中供地時重新出讓，除5宗地條件未變外，其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。
重新上架的地塊里，放寬或取消配建要求、下調(diào)起拍價等成為主要的政策調(diào)整方向。
以廣州為例，從化江埔地塊取消4.5萬平方米占比約30%的商業(yè)配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，成都、長沙等城市的部分地塊，通過地塊分割、調(diào)整容積率等方式下調(diào)總起拍金額、放低房企參拍門檻，杭州、沈陽等城市部分地塊則直接下調(diào)起拍樓面價、降低房企拿地成本。
在對部分二批次流拍地塊進(jìn)一步放松限制的同時，極少部分地塊上調(diào)最終的銷售限價，如成都新都區(qū)的2宗地塊銷售限價分別上調(diào)8.9%和3%，長沙雨花天華地塊的毛坯限價則由13300元/米？上調(diào)4.5%至13900元/米？。
房地聯(lián)動控房價
為防止土地價格過快上漲而影響房價預(yù)期，不少城市在拍地規(guī)則中進(jìn)一步打補(bǔ)丁，穩(wěn)定新房價格預(yù)期。
在第三批集中供地期間，上海通過對大部分地塊設(shè)置“房地聯(lián)動價”，對新房項(xiàng)目未來售價進(jìn)一步指導(dǎo)。具體而言，上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊，明確指出申請人須提交由相關(guān)政府部門出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件后才能購買。在常規(guī)地塊出讓的同時，對人才保障用房定向出讓，通過限定價格、限定戶型等方式確保各類人群的居住需求。
“房地聯(lián)動”下，集中供地對交易市場影響頗大。對購房者而言，集中供地對銷售價格進(jìn)行限制，無疑是重大利好。
以深圳前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價不得高于9.2萬元/米？，出售型人才房（不含室內(nèi)裝修）平均售價不得高于5.52萬元/米？、最高售價不得高于5.8萬元/米？。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，同期前海新房單價均破10萬元/米？。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿在接受時代周報記者采訪時表示，深圳集中供地將于1-3年后入市，對于穩(wěn)定市場預(yù)期有指導(dǎo)作用。未來將有大批限價樓盤入市，購房者和開發(fā)商都要調(diào)整投資節(jié)奏，預(yù)計未來深圳市場新房價格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1月25日，銀保監(jiān)會在2022年工作會議中強(qiáng)調(diào)，將持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
多地在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時也將促進(jìn)保障性住房的供給，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證市場平穩(wěn)運(yùn)行，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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文章來源:金融界
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