4月27日，惠譽(yù)將新城發(fā)展控股有限公司的“BB+”長期本外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，以及其持股67%的子公司新城控股集團(tuán)股份有限公司的“BB+”長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)下調(diào)至“BB”，展望“負(fù)面”。
此外，惠譽(yù)還將其未償付債券和高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“BB+”下調(diào)至“BB”，并將所有評(píng)級(jí)從負(fù)面觀察評(píng)級(jí)列表中移除。
據(jù)悉，惠譽(yù)認(rèn)為由于債務(wù)到期期限集中，新城發(fā)展和新城控股(合稱新城)的財(cái)務(wù)靈活性出現(xiàn)惡化，在2022年總共有110億元人民幣的債券和離岸銀團(tuán)貸款到期，該公司也沒有發(fā)行先前預(yù)期的資本市場工具。而負(fù)面展望反映了新城的銷售壓力，這可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，并可能進(jìn)一步削弱其流動(dòng)性。
觀點(diǎn)新媒體獲悉，新城的評(píng)級(jí)受到其2021年1500億元人民幣權(quán)益銷售額、充足的土儲(chǔ)及42%的中等杠桿率水平的支持。惠譽(yù)認(rèn)為，新城的流動(dòng)性依然充足，仍擁有較強(qiáng)的銀行貸款融資渠道，且其投資物業(yè)組合可每年產(chǎn)生100億元人民幣的經(jīng)常性收入，這為其提供了包括抵押貸款在內(nèi)的更多融資方案。
目前，新城發(fā)展資本市場債務(wù)到期集中，且銷售壓力依然存在，其2022年第一季度的銷售額同比下降37%，與同業(yè)公司的表現(xiàn)基本一致。不過，鑒于新城的土儲(chǔ)主要集中在長三角地區(qū)的低線城市，惠譽(yù)認(rèn)為疫情及相關(guān)社交限制可能影響新城的近期銷售額。
惠譽(yù)估計(jì)，新城發(fā)展的可用現(xiàn)金約為人民幣390億元，不包括預(yù)售資金和17億元人民幣的流動(dòng)金融資產(chǎn)，這大致能夠覆蓋新城發(fā)展的短期債務(wù)總額。不過，新城發(fā)展和新城控股在2022年第一季度償還了資本市場到期債務(wù)后，其控股公司層面的現(xiàn)金有所下降。惠譽(yù)認(rèn)為，這兩家實(shí)體的流動(dòng)性仍然充足，因?yàn)槠淅^續(xù)擁有健康的銀行渠道。
另悉，惠譽(yù)認(rèn)為，隨著2022年第一季度收入增長22%至22億元人民幣，新城發(fā)展的租金和管理費(fèi)總收入有望在2022年增長逾30%，達(dá)到人民幣100億元。每年第四季度，新城都會(huì)新增大部分購物中心，并將在2022年增加25-30個(gè)購物中心。新城也在探索新的商業(yè)模式，30%-40%的新商場將以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營。惠譽(yù)認(rèn)為，新城的購物中心資產(chǎn)組合將對(duì)其信用指標(biāo)起到支撐作用，并可為集團(tuán)提供更多融資渠道。
值得注意的是，惠譽(yù)還預(yù)計(jì)新城發(fā)展2022年的杠桿率將降至40%以下，2022年的權(quán)益建安成本占現(xiàn)金回款的比例為45%。