2021年，萬物云董事長朱保全曾感慨，很多地產老板曾說物業是“未來”，但當企業遇到危機時，卻先賣了“未來”。
而到了2022年末，物企被擺上貨架的情況再度上演。12月以來，便有德信服務、奧園健康、雅生活服務、碧桂園服務、旭輝永升服務等物企股份被控股股東出售的消息相繼傳出。
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在地產“三支箭”齊發，融資環境改善的當下，房企為何仍選擇出售物企股份？又是哪些買家在“接盤”？
物業再被擺上貨架
自金科服務易主后，又有多家物管企業的股份被擺上貨架。
12月2日，在旗下唯一存續美元債投資人會議上，德信中國管理層透露，企業確有在與其他機構磋商出售德信服務集團股權事宜，但需要一些時間，且存在諸多不確定因素。
緊隨其后，12月5日，中國奧園在官網發布一則招標文件，明興有限公司計劃出售由2.17億股奧園健康股份，占企業已發行股份的29.9%。而明興有限公司為中國奧園的全資附屬公司。
據奧園健康停牌前發布的最后一份財報顯示，截至2021年6月末，奧園健康第一大股東為明興有限公司，連同關聯方一起的持股比例達55.15%。若其成功出售29.9%股份，則奧園健康第一大股東將易主。
12月9日，雅居樂集團也表示將出售部分雅生活服務股權。公告顯示，雅居樂集團與多名管理人簽訂了大宗交易協議，將出售4860萬股雅生活服務股份，約占企業總股本的3.42%，售價為10.18港元/股，所得款項約4.95億港元。
而碧桂園服務控股股東楊惠妍也擬通過大宗交易方式減持股份。12月11日晚間，碧桂園服務公告稱，楊惠妍全資擁有的必勝有限公司擬出售2.37億股碧桂園服務股份，約占公司當前股本總額的7.03%，每股售價為21.33港元，所得款項約50.55億港元。此次出售事項完成后，楊惠妍在碧桂園服務中的持股比例將降至36.12%，但仍為公司控股股東。
而次日早間，旭輝控股集團也發布公告稱，將通過投標程序出售集團持有的全部旭輝永升服務股份，該股份約占旭輝永升服務已發行股本總額的23.26%。
中信證券數據顯示，目前旭輝永升服務的第一大股東為旭輝控股集團，持股比例為23.26%，第二大股東為林氏家族所有，持股比例為20.76%。此次旭輝控股集團出售所持全部旭輝永升服務股票后，旭輝永升服務第一大股東也將易主。
房企資金仍舊吃緊
財經網注意到，上述5家物企中，除碧桂園服務外，其余4家物企的股份均是被關聯房企售出。而從各家房企的表態中可以看出，企業選擇在此時出售物企股份，主要是用于償債或緩解流動資金壓力。
據證券日報報道，德信中國方面表示，若德信服務集團股份交易成功，企業會拿出一部分資金用于美元債利息的支付。此外，雅居樂集團表示，此次出售主要是為加強集團資產負債表及財務流動資金，增強短期償債能力；而旭輝控股集團則表示，出售的目的在于緩解流動資金壓力，并為業務營運提供資金。
不過，就在此輪物企股權出售潮之前，房企融資渠道正逐漸“開閘”，信貸投放“第一支箭”、債券融資“第二支箭”與股權融資“第三支箭”相繼落地，上述房企也有所受益。
據雅居樂集團官方微信顯示，截至12月7日，企業已獲得共計1800多億元的授信額度。旭輝控股集團官方微信也顯示，12月5日，其獲得郵儲銀行100億意向性授信。此外，11月18日，雅居樂集團完成配售股份，凈籌集資金約7.83億港元；而12月13日，德信中國也表示將通過配售股份籌資約2.31億港元。
那么，房企又為何要急于出售物企股份？
在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，今年年底到明年一季度，房企面臨的償債壓力相對較大。雖然“三支箭”政策為房企打開了融資通道，但若想通過中債增信或發債的方式融資，房企都需要一定的擔保。對于出險房企而言，短期內取得足夠資金的可能性不大。此外，目前地產需求端仍未回暖，房企通過銷售回款獲取資金也相對困難。因此，才會選擇將物企的股份擺上貨架，以解燃眉之急。
此外，近期物管股股價回暖，也是房企出售所持物企股份的重要原因。
Wind數據顯示，11月當月，港股物管股股價大幅增長，58只物管股中，有48只股票上漲。包括碧桂園服務、旭輝永升服務、雅生活服務在內，共計10只股票的漲幅超過100%，另有9只股票的漲幅在50%-100%之間。
在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，近期物管板塊漲勢良好，在上漲行情中，房企通過出售物企股份可以回籠更多的資金，也會有更多的投資者愿意接手相應股份。
出售股份誰來“接盤”？
隨著物企股份被擺上貨架，這些股份最終將“花落誰家”也成為市場關注的焦點。
據克而瑞物管統計，2022年前三季度，上市物企并購交易總規模約99.7億元，其中，國企背景物企的并購交易金額占比約為59%。
對此，中物研協總經理楊熙表示，當前，與民營企業相比，國資背景物企的資金較為充裕，且希望通過收并購提升自身規模，增強業務的協同效應。因此，國資背景物企參與收并購的熱情較高，更有可能收下這些股份。
實際上，出于自身業務需要，部分房企也的確傾向于將物企股份售予國資背景企業。中國奧園在出售奧園健康股份的招標文件中就點明，買方需具備國企背景，且需與中國奧園訂立戰略合作協議，雙方合作進行舊城改造項目。
除去具有國資背景的物企外，IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，從自身需求、資金實力等角度出發，部分私募股權投資基金也有可能參與接手上述物企的股份競逐之中。
而這一情況并非沒有先例。11月22日，金科服務發布公告稱，博裕資本提出的自愿性無條件全面現金要約以收購公司全部要約股份的事項，已于當日下午截止。在要約截止后，博裕資本的持股比例超過金科地產集團，成為金科服務第一大股東。
此外，財經網還注意到，近期，私募股權投資基金希瓦資產及其創始人梁宏也在大筆增持物企股份。據港交所披露的股權變動信息顯示，11月23日，希瓦資產和梁宏分別買入186萬股和211萬股金科服務股份。增持后，雙方的持股比例分別達金科服務總股本的5.09%和6.00%。
而后，11月30日，希瓦資產和梁宏分別買入576.25萬股、811.53萬股雅生活服務股份。增持后，雙方的持股比例分別達5.40%、6.14%。
但在楊熙看來，私募基金入股物企的目的更多是為了賺取收益。目前物管板塊受地產行業的影響，整體估值較低。而隨著近期物企股價集體上漲，私募基金持有物企股份預計將有較好回報。但從長遠來看，私募基金最終還是會退出，讓位于產業資本方。
文/王健文（責編：高雅）