久期財經訊，4月14日，穆迪確認香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，簡稱“香港置地”)的發(fā)行人評級為“A3”，以及其全資子公司香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)的發(fā)行人評級為“A2”。
穆迪還同時確認以下評級，均由香港置地有限公司提供無條件及不可撤銷擔保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited, Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd.和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票據(jù)計劃的臨時“(P)A2”高級無抵押評級;(2)中期票據(jù)計劃之下有支持高級無抵押評級的“A2”評級。
評級展望保持穩(wěn)定。
穆迪副總裁兼高級信用官Stephanie Lau表示：“評級的確認主要反映了香港置地核心中環(huán)商業(yè)組合在各個經濟周期中的韌性，以及我們的預期，即盡管疫情持續(xù)影響業(yè)務，但該集團將保持大致穩(wěn)定的經營業(yè)績和審慎的財務策略。”
評級理據(jù)
香港置地的A3發(fā)行人評級主要反映了該公司強大的專營權、悠久的經營歷史，以及在亞洲黃金地段擁有高入駐率的優(yōu)質投資物業(yè)，這些物業(yè)通過經濟周期產生穩(wěn)定的租金收入。
香港置地在中國香港特別行政區(qū)(Aa3穩(wěn)定)中環(huán)的核心投資地產組合的業(yè)績在2021年保持強勁，盡管自2019年底以來，由于疫情的干擾，運營環(huán)境受到影響。截至2021年12月，該公司的辦公室和零售部門分別保持了94.8%和99.7%的高入駐率。
這些優(yōu)勢在一定程度上受到了香港置地在香港地區(qū)的地理集中的影響;以及其房地產開發(fā)活動，這增加了其收益和現(xiàn)金流的波動性。然而，通過其慎重的策略以及與信譽良好的當?shù)厥袌鰠⑴c者的合作，開發(fā)風險得以減輕。
穆迪預計，如果不進行進一步收購，香港置地的經調整后的凈債務/EBITDA之比將從2021財年的4.1倍升至未來12-18個月的4.8倍-5.0倍。這些預測反映出，在疫情影響下，EBITDA下降了中個位數(shù);此外，為開發(fā)活動提供資金和股票回購的資本支出也導致債務溫和增長。同樣，該信托調整后的EBITDA/利息之比將從同期的6.0倍小幅下降到5.2 -5.4倍左右。不過，這些信用指標仍然支持了香港置地的A3評級。
香港置地擁有出色的流動性，這得益于其大量現(xiàn)金持有量、充足的備用銀行授信以及分期償還債務，這些都反映出其審慎的財務管理。
香港置地的“A3”評級比其主要運營子公司香港置地有限公司的“A2”評級低一個子級，反映了香港置地的控股公司地位導致的結構性從屬風險。
在環(huán)境、社會和治理(ESG)因素方面，評級考慮了香港置地所有權由怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，簡稱“怡和控股”，A1 穩(wěn)定)集中持有。這一風險通過香港置地在經濟周期中保持穩(wěn)健的財務狀況來平衡;公司董事會主要由非執(zhí)行董事和獨立非執(zhí)行董事代表。
可能引起評級上調或下調的因素
“穩(wěn)定”評級展望反映了穆迪預計香港置地將謹慎管理其擴張戰(zhàn)略，以在未來12-18個月內將其債務杠桿保持在穩(wěn)健水平。
若發(fā)生以下情況，評級將面臨上調：該公司物業(yè)投資業(yè)務的收益和多元化顯著增加;如果其財務杠桿有所改善，商業(yè)地產的潛在利潤覆蓋其總利息的6.5倍-7.0倍或以上，且其調整后凈債務/EBITDA持續(xù)低于3.0倍。
若發(fā)生以下情況，評級將面臨下調壓力：如果香港置地進行額外的重大債務融資投資，這可能會損害該集團的財務狀況，導致其調整后凈債務/EBITDA持續(xù)高于6.0倍，調整后EBITDA/利息持續(xù)低于4.0倍。
香港置地控股有限公司(簡稱“香港置地”)成立于1889年，在倫敦、新加坡和百慕大上市，是亞洲領先的房地產投資、管理和開發(fā)集團。其投資組合專注于中國香港特區(qū)，該集團通過香港置地有限公司擁有并管理約490萬平方英尺的商業(yè)物業(yè)(包括位于中央商務區(qū)中心的高級寫字樓、零售及酒店空間)。香港置地52%的股份由大型企業(yè)集團怡和控股有限公司持有。