物業(yè)公司的服務(wù)范圍，是小區(qū)的公共部位和公共設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)。共有的公共部位，比如小區(qū)的道路、整個樓道或者室外墻面、小區(qū)的綠地等。公共設(shè)備設(shè)施，主要是電梯、供水系統(tǒng)、避雷設(shè)施、配電設(shè)施、消防系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等。
(資料圖片)
新房入住前，要先驗(yàn)房，驗(yàn)房不合格，不要先行繳納物業(yè)費(fèi)。驗(yàn)收合格辦理入住手續(xù)時，查看合同是否約定需先行繳納物業(yè)費(fèi)，若沒約定，有權(quán)拒繳。另外，在合同有約定繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，開發(fā)商收取的物業(yè)費(fèi)不能超過12個月，且所收取的物業(yè)費(fèi)只是預(yù)繳，本條適用于北京，其它地區(qū)需參考地方政府部門的政策要求。
如果物業(yè)上有了問題誰出錢？
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由開發(fā)商承擔(dān)，并且公共設(shè)備查驗(yàn)驗(yàn)收，移交給全體業(yè)主之后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)才開始啟用。
如果房子還在保修期內(nèi)，哪些部位或者設(shè)備出現(xiàn)了問題，由開發(fā)商來承擔(dān)維修責(zé)任，物業(yè)公司不能用業(yè)主的錢去維修。物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主的，只能用于日常的維修和養(yǎng)護(hù)。如果過了保修期，又沒有第三人導(dǎo)致公共部位設(shè)備設(shè)施損害，比如說電梯，時間久了自然損壞老化需要更新，則需要使用專項(xiàng)維修基金。
需要注意的一點(diǎn)，業(yè)主的家里，除非是公共部位，比如說上下管道，其它內(nèi)容不屬于物業(yè)公司的服務(wù)范圍。
物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)劃停車位合法嗎？
物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)利用道路等公共部位擅自劃停車位，是一種違法行為，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。公共部位屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)過全體業(yè)主同意，即便是為了緩解停車壓力，也是違法的。
物業(yè)公司單方面提出物業(yè)費(fèi)上漲通知，怎么辦？
實(shí)際上，按照我們國家的價格法的相關(guān)規(guī)定實(shí)行的都是市場調(diào)節(jié)價，意思是靠雙方的約定定價。政府是沒有強(qiáng)制性的規(guī)定的，所以物業(yè)費(fèi)的價格沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)（除經(jīng)濟(jì)適用房）。
所以物業(yè)公司，作為大管家，永遠(yuǎn)沒有權(quán)利單方來決定，要提高你的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司可以提出來建議，最終由全體業(yè)主來進(jìn)行表決。
按照物權(quán)法的規(guī)定，小區(qū)的公共事務(wù)的表決最低的標(biāo)準(zhǔn)是要雙過半（所有小區(qū)人數(shù)的一半以上，和小區(qū)總?cè)藬?shù)所占的總建筑面積一半以上的業(yè)主）表決同意才可以。
如何處理與物業(yè)公司的糾紛？
按照最高院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案子的司法解釋的規(guī)定，物業(yè)公司催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須是向業(yè)主書面催繳。如果物業(yè)公司沒有書面給你催繳過，那么可以做這樣的答辯。
客觀地講，如果說物業(yè)服務(wù)不好，單純的幾張照片很難證明物業(yè)公司服務(wù)不到位。所以需要大量的證據(jù)，包括照片、錄音、錄像等，比如小區(qū)環(huán)境的臟亂差，物業(yè)工作人員的失職等，而且需要公證處的公證。
同時，我們要申請第三方評估公司來評估這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。你說他不好，不好到什么程度？你認(rèn)為他現(xiàn)在環(huán)境這么差值多少錢？你是沒有辦法給出答案的，需要請第三方評估公司來評估。
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文章來源:樂居買房